欧阳捷：关于国际国内经济与房地产形势的50个判断（中）

原标题：欧阳捷：关于国际国内经济与房地产形势的50个判断（中）

编者按：本文来自微信公众号「欧阳先声」（ID:xc_oyxs），作者：欧阳捷，36氪经授权转载。

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本篇为市场篇，仅为个人观点，力图准确阐释一贯立场：“以前瞻解析、用数据说话、与身份无关”，不代表新城控股集团的市场研判与业务实操。

Q16

今年以来，房地产市场超预期发展，原因究竟有哪些？

答：从1-4月国家统计局数据来看，投资增速继续下降，销售面积增速接近零增长，土地购置面积负增长，房企到位资金接近零增长。

1-5月房地产各项主要指标出现回升、超出预期，主要原因有三：

一是棚改推动三四线城市和县城回暖。

今年1-6月，央行发放补充抵押补充贷款已达4976亿元。

按照过去四年完成棚改2600万套住房、央行发放2.68万亿元抵押补充贷款、平均每套10万元匡算，今年580万套仅需5800亿元，显然，棚改资金发放进度是超预期的，也带动了三四线城市和县城房地产销售增长。

二是一二线城市“买不起、买不到”的挤出效应，推动了农民工回乡置业。今年37个一二线城市的商品住宅销售面积整体下降8.7%，三四线城市的房地产销售增长明显加快。

三是一二线城市的供不应求催生了三四线城市购房的信心，三四线城市的房价上涨加剧了更多人的通胀焦虑和保值意愿。

下半年，预计一二线城市住宅用地供应较难增加，三四线城市和县城棚改将会放缓、市场热度会有所降温，总体来看，市场将维持个位数的“零增长”。

Q17

就全国市场整体而言，预计本轮调控的临界点何时会出现，二线市场购买最佳时机何时会出现?

答：从国内形势来看，调控不存在临界点了，调控将长期持续，不会存在短周期问题。

深圳的二次房改，看似体现了顶层设计，但缺乏顶层统筹、部门协同，长效机制完全走样，事实上却是既解不了近渴，也消不了远忧。

其它城市仍然延续过去的调控措施，无非是打补丁，并没有真正启动新一轮改革，按照中财办副主任杨伟民先生的话说：“行政性措施已经无法根治市场乱象”，因为市场乱象本质上就是行政性措施造成的头痛医头、脚痛医脚，最后脉象全乱。如果我们不肯真正推动改革，我们就不会出现调控临界点。

二线市场应该是指二线城市，哪怕经济危机来临，导致二手房价下跌三成，在限价令之下，一二手房价倒挂的利差也足以承受损失，因此，在这些城市买新房基本不存在风险。

唯一不确定性是美国对中国不只是贸易战，全面经济战已经拉响警报，中国经济增长放缓已成定局，如果我们再回到依靠房地产拉动经济增长的惯性思维，资产泡沫崩盘的风险将不可避免。

我们必须相信，中国仍然处在去杠杆、降负债的关键时期，我们必须也只能依靠内需消费而非投资拉动经济增长。

因此，即便经济增长降速，依赖房地产再次拉动经济增长的客观条件已不复存在，政治上也不允许再回到过去的轨道上。

Q18

6月5日，深圳出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，您觉得该征求稿主要是想解决哪些现存问题？

答：主要希望解决商品住房价格上涨过快、住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题。

特别是深圳吸引人才进入3.0时代，近两年平均每年引进20多万人才，未来更是规划增量人口300万人，加剧了住房的供需矛盾。

深圳现在想尽一切办法，设法解决住房问题。

但是，如果不能扩市或加快都市圈发展，深圳在有限的城市范围之内不可能解决住房问题，最终，人才也是留不下的。

Q19

深圳意见明确“建设60%的保障性住房、40%的商品性住房”的保障为主的比例关系，对于这个比例您觉得具有市场和现实支撑吗？

答：保障住房主要是针对人才和低收入户籍人口以及从事基本公共服务的行业人员和先进制造业职工群体，这是深圳未来城市发展需要重点保障住房的人群。

深圳商品住房价格已经很高，相对来说高端商品住房并不短缺，这个比例应该还是相对比较合理的。

但关键的问题是深圳无地可供的现实意味着40%的商品住房都难以保证，60%的保障住房更是指望城中村改造和企事业单位用地建设共有产权住房，显然住房的来源具有很大的不确定性。

Q20

深圳意见大方向是符合建立房地产市场长效机制的，就其中提到的多种改革措施，您认为实施中可能存在哪些困难?

答：首先是如何建设与筹集到这么多的住房？

意见鼓励企事业单位和社会组织建设筹集各类住房，这是一个机制创新，以后不是只有开发商才能建造住房了，而且未来这些保障性住房还可以上市交易，变成真正的商品住房。

关键在于政府是否真正让利，打破政府垄断土地市场的格局，让企事业单位和社会组织都能够利用低效土地参与住房建设和筹集，并且在土地出让金和税费上给予优惠。

最重要的是：企事业单位用地建设的住房不应当成为共有产权住房、封闭管理，这将让企事业单位失去住房开发改造获益的机会，打击企事业单位参与住房供应的积极性。

Q21

最近中西部抢房很严重，尤其是西安还出现了公职人员关系户走后门摇号。导致现在这种摇号抢房的根本原因是什么呢？调控是不是开始失效了？该怎么解决呢？

答：导致摇号抢房的根本原因一是住房供不应求。住宅用地供应是趋势性下降，政府却在人为增加需求，抢人大战的同时并未做好增加供应的准备。

二是预期管理不足。面对供不应求、房价上涨承压的局面，政府强化调控，但正面引导不足，舆情基本失控。

目前调控只是起到“冰镇”效果，但导致了需求的堰塞湖效应，数十万人落户购房，供需矛盾更加凸显；

同时，新房价格受限，但房价上涨预期无法改变，二手房价持续上涨，也印证了2016年底我们提出的“房价的扭曲——远郊盘比近郊盘贵，毛坯房比精装房贵，二手房比一手房贵将成为普遍现象”的说法。

房价倒挂产生巨大利差，吸引有资格的购房者变身为投资者，放大了需求，摇号政策出台迫不得已。

供求失衡与房价扭曲的矛盾会越来越大。

住建部和原国土资源部的意见其实很明确，解决这个问题的关键一是增加住房用地供应，二是管理好市场预期。

但这还不够。

我们还需要深化改革，逐步退出行政性措施，更多采用市场手段解决市场问题，回到党的十八大提出的“以市场化配置资源为主”的逻辑上。

Q22

摇号政策是市场恐慌的根源吗？

答：摇号措施希望体现公平，但传递给市场的信号是买到不易，低中签率带来了市场恐慌情绪蔓延。

中签率大幅下降，是因为参与摇号的人大幅增加，其背后的逻辑是因为限价令下一二手房价倒挂，房价利差驱动有资格的购房者变成投资者。

（编辑：核心网）

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