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欧阳捷:关于国际国内经济与房地产形势的50个判断(中)

发布时间:2018-07-22 06:34:55 所属栏目:编程 来源:36氪
导读:原标题:欧阳捷:关于国际国内经济与房地产形势的50个判断(中) 编者按:本文来自微信公众号「欧阳先声」(ID:xc_oyxs),作者:欧阳捷,36氪经授权转载。 关于国际国内经济与房地产形势的50个判断(上)文章链接,点击即可跳转 本篇为市场篇,仅为个人观

最恐慌的是为自住而买房的人,特别担心房价继续上涨,特别担心误判错过了站,特别担心永远上不了车。

Q23

房价受限的情况下,地价还会继续上涨吗?政府是否会通过抑制地价上涨减缓房价上涨呢?

答:城市政府追求地价上涨的动力来源于土地财政的机制,只要土地财政模式不变,地价上涨的动能就不会消失。

高房价、土地出让金依赖度较低的城市,比如深圳、上海等城市,将逐渐减少可售型住宅,扩大共有产权住房、租赁住房占比,虽然控制了地价、减少了土地财政收入,但能够保证城市均衡发展和政府长期利益。

但是,更多的城市仍然依赖土地出让金,不会轻易放弃可售型住房的土地财政收入,限房价、竞地价已经是土地财政最大的让步了。

共有产权住房只是象征性让利地价,地方政府仍然期望保留部分产权收回未来增值;

租赁住房低价出让给由国有企业开发运营也是不可能持续的,土地出让金基本不可能覆盖拆迁安置成本,地方政府不可能长期承受这样的地价损失,哪怕国企是亲儿子,到儿子口袋里的钱与留在自己口袋里的钱还是不一样的。

Q24

一二手房价倒挂现象还将继续吗?

答:面粉贵过面包现象比比皆是,助长了二手房价的持续上涨预期,新房价格依然上涨。

“控房价、抑泡沫、防风险”的政策逻辑不会改变,在真正的长效机制形成并彻底改变目前的供求失衡与市场扭曲现象之前,限价令还将长期持续。

如果取消限价令,势必导致新房价格快速上涨并反超二手房价,势必导致房价泡沫迅速膨胀,势必加大泡沫破裂的风险。

只要限价令不取消,一二手房价倒挂现象就不会改变。

Q25

上海将于今年7月1日起,全面实施住房租赁合同网签备案制度,国有土地上的住房租赁活动,均应按规定进行合同网签备案。这意味着什么?

答:去年2月26日我们在微信文《欧阳捷:关于京沪住房市场的五个预言》中提出:“【预言四】租金将大幅增长”。

租金上涨已成趋势。

今年5月,住建部才提出“稳房价、控租金”的要求。

政府如何能对广大散户出租的住房“控租金”呢?

通过强制实施住房租赁合同网签备案,一方面,可以监管中介机构,以限制其合同网签资格,规范其经营行为。

另一方面,网签制度为控制散户出租价格做铺垫,这是大有可能的。

如果租金上涨过快,不排除政府会加快推出租赁住房管理条例,并设定租金年度涨幅,推出租金“限价令”。

Q26

此前因为一二线楼市调控,很多房企将战略重心转移到了三四线城市。那么下半年看,从房企角度,会有怎样的策略变化?

答:我们去年说过,固守在供地不足、调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩增长的。

目前来看,这个观点依然成立。因为很明显,今年下半年,一二线城市依然不会增加供地,也不会放松调控。

房企发展战略还是应当坚持三四线城市下沉战略,至少在未来三年1500万套棚改计划完成之前不应动摇下沉决心。

Q27

大量的房企要是扎堆进入三线四线城市的话,可能也会有很大的风险。有人认为目前三四线城市楼市的火爆主要是一二线城市调控的结果。如果在未来1到2年内,一二线城市限购取消或者松绑以后,三四线城市可能就不会像现在这么火爆了,所以我觉得从某种程度上说,并不意味着哪里有限购,就往别的地方跑,反而是哪个地方有限购,就要在这个地方布局。您怎么看?

答:一线城市土地供应量不会增加,价格又被按住,在这样的城市想要提升业绩是不可能的。

北京会放开限购吗?不会!如果放开,外地人不会再错过机会。

北京会放开限价吗?不会!如果放开,开发商被压抑的涨价冲动会大爆发。

目前来看,重提回归一二线城市为时尚早。

房企追求规模增长就势必追求高周转。

但在调控严格的一二线城市,土地供给少、投资额度大、预售门槛高、回笼现金慢、资金沉淀多、投资效率低、业绩增长难,现阶段,可以坚守,但不应固守。

房企仍应继续往下沉,但过度扎堆进入三四线城市的可能性基本不存在。

一方面,越来越多的中小房企已经没有资金可以继续拿地了。

大房企不会都进入三四线城市,即使选择三四线城市也会避免扎堆竞争,何况即便是三四线城市,政府也学会了饥饿供地。

另一方面,三四线城市面广量大、有足够的回旋余地。

Q28

目前三四线楼市上涨较快,而且和过去主要集中在一二线周边不同,这一轮是普遍上涨,您觉得目前三四线楼市最大的风险是什么?

答:三四线城市最大的风险是需求萎缩。

这轮三四线城市的火爆,主要是源于棚改货币化的去库存。

我们过去说过,去库存有三种方法:

第一种方法是减供应:在市场不变的前提下,减供应是一种缓慢去库存的方式。

第二种方法是增需求:通过拆迁棚改房、用房票补贴棚改户购买商品住房,可以快速消化掉市场多余的存量。

第三种方法是涨房价:房地产与工业品不一样,买涨不买跌,当房价上涨过快时,投资者抢先入市,带动自住和改善需求恐慌性入市,推动了房价上涨;但土地与住房供应跟不上需求,供求关系逆转,更加速了房价上涨。

当房价上涨到高点时,购买力不足将导致需求就会萎缩、市场降温。

在市场好的时候,土地供应放量就会导致新一轮库存产生,在需求不足的情况下,房价更可能出现滞涨甚至下降。

不过,三四线城市政府正在向一二线城市学习,也变得很聪明了,未来不会再无节制地大量供应土地了。

Q29

有的观点说三四线去库存已经基本完毕,应当有序退出货币化棚改,您怎么看这个问题呢?

答:其实,绝大多数三四线城市库存量并没有想象中那么大。

去库存之前,全国住宅整体库存量大致为4-5年。

如果库存去化周期4年,在房价上涨的情况下,销售量可能成倍增加,去化周期迅速缩短为2年,一年半下来,就达到了12个月左右的正常去化周期。

但是,地方政府趁着市场好的时候,加紧出让土地,又会制造新的库存。

因此,去库存本质上是一个伪命题,去库存其实只是过程而非结果。

棚改与去库存是两回事,棚改是改善棚户区居民的居住条件,只不过是通过棚改货币化,帮助了一些库存量较大的城市消化了多余库存。

(编辑:核心网)

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