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欧阳捷:关于国际国内经济与房地产形势的50个判断(中)

发布时间:2018-07-22 06:34:55 所属栏目:编程 来源:36氪
导读:原标题:欧阳捷:关于国际国内经济与房地产形势的50个判断(中) 编者按:本文来自微信公众号「欧阳先声」(ID:xc_oyxs),作者:欧阳捷,36氪经授权转载。 关于国际国内经济与房地产形势的50个判断(上)文章链接,点击即可跳转 本篇为市场篇,仅为个人观

既便是库存周期回到了正常水平,存在大量棚户区的城市还是需要继续实施棚改计划,而不是退出。

Q30

新闻报道中说是要减少货币化安置,货币化安置与实物安置,这两者对于房价、谁的影响更大一点?在三四线城市中,货币化安置的比例大概有多大呢?

答:过去,棚改主要实行实物安置,地方财政投入有限的土地资源并沉淀大量资金,但没有经济回报,同时棚改住房对商品房市场有所影响,导致销售不畅、地价下降、房价滞涨,地方政府债务沉重、苦不堪言。

如果地方政府因此而大量负债,棚改积极性会受到很大挫折,棚改的速度也会大幅下降。

利用中央抵押补充贷款进行货币化安置,既消化了三四线城市的库存,又腾挪了商品房开发土地,还推升了地价和房价,提高了住房品质和城市环境。

虽然房价上涨,大家多花了钱、改善了住房条件、增加了财富,只要房价不降,大家反倒怨言更少。

在三四线城市,棚改货币化安置比例不一,大多在50-80%之间,也有更高的。

Q31

三四五线城市棚改还要三年,这个有相关佐证吗?

答:一是今年国务院政府工作报告宣布:未来三年再完成1500万套棚改房,其中计划今年完成580万套。

二是住建部今年工作计划提出“县城去库存”,继续推动棚改货币化。

三是今年上半年央行已经发行4976亿元抵押补充贷款用于棚改项目,预计全年发行将超过6000亿元,有力支持三四线城市棚改。

Q32

国开行的一系列动作,在您看来背后的原因是什么?是为了控制地方负债?还是说抑制地方房价上涨?

答:三四线城市棚改用力过猛,国开行基层前期放款把控过松、放款速度过快,放款进度超预期,总行适度收紧乃情理之中。

货币化安置比例过高,带动了三四线城市楼市过热,有关部门提出异议,因而国开行上收审批权、放缓放款速度。

棚改户面积较小,棚改货币化每户大致需要30-40万元,中央扶持抵押补充贷款每户10万元,不足部分,地方政府通过收回棚改房用地转为出让用地的收益部分弥补,因此对于地方负债影响不是很大。

放缓抵押补充贷款放款速度,调整货币化安置比例,间接放缓了棚改进度,减少了棚改户入市需求,对抑制棚改城市楼市火热、房价过快上涨有一定的降温作用。

Q33

最近,因棚改传闻使得资本市场“战战兢兢”、跌跌不休,您怎么看当下的棚改政策走向呢?是收紧的信号吗?对于地方三四线楼市的影响有多大?

答:目前中美经济关系的不确定性,对中国经济具有极大的负面影响,不仅是出口会下降,而且严重打击国内出口企业。

在此背景下,房地产不能拖经济的后腿。

一二线城市供应不足、投资难以增长,唯有靠三四线城市和县城去库存。

三四线城市政府财政匮乏,棚改实物安置难以为继,如果无法依靠中央支持、棚改货币化来撬动市场,楼市就会萎缩,就会拖累房地产投资、进而拖累经济增长。一旦经济增长不足,社会矛盾就可能凸显。

我曾经在《欧阳先声》3月11日微信文《欧阳捷:今年,三四线城市仍将是房企增长的最强引擎》中提出:“如果地方政府没能抓住这三年棚改的央行定向放水,就会错失城市改善的最后机遇”。

按照全年棚改计划580万套,今年上半年,央行发行抵押补充贷款发放进度已经超过全年计划的80%,显然是超预期了。

因此,国开行上收抵押补充贷款审批权限、稍微控制一下放款进度是很正常的,并非收紧信号,棚改计划也不会受到显著影响。

从地方政府来说,也不会放弃争取棚改资金的机会,也不会放慢棚改的脚步,三四线城市楼市的影响是微调性质的。

资本市场的反应过度了,主要是受美国特朗普的反复无常以及中央应对策略被动调整的影响,有些杯弓蛇影、惊弓之鸟之感。

其实,棚改还会按计划进行,三四线城市房地产不会受到明显影响。

Q34

三四五线城市的风口下半年会消失,您认为呢?

答:三四五线城市的风口不会消失,住房市场还会此起彼伏。

一方面是源于棚改还有三年时间,在棚改全部完成之前,三四五线城市的风口轮动是必然趋势。

另一方面,三四五线城市的质量型改善需求依然庞大,很多城市政府领导、企业高管住的仍然是以多层住宅为主,没有电梯、没有车库、没有大堂,当然也谈不上景观小品。

三四五线城市房地产市场更少受到中央政府的约束,更多取决于当地政府的发展思路和推动意志,比如招商引资与基建投资、供地强度与地价诉求、棚改力度与货币化比例,也取决于当地住房结构与改善型需求、城镇化进程与农村可转移人口余量。

只要地方政府的政绩观不改变,城镇化还在路上,三四线城市还是大有可为的。

Q35

三四线城市的房价还会上涨吗?

答:很多在一二线城市挣钱的“漂族”对房价之高且持续上涨看在眼里、急在心里,他们现在已经买不起或买不到住房了。

他们在一二线城市挣钱,看到三四线城市房价之“便宜”,于是毫不犹豫购房,而且“大方”出手,他们也把还在农村的孩子和老人安置在城里,吹动了三四线城市的需求放大和房价上涨。

四年前,常州的新城郡未来项目房价只有5千多元/平米,很多打工者觉得贵。

现在,马路对面的新项目房价1.2万元/平米,很多人还觉得好便宜,因为旁边的二手房已经1.5万了。

房价泡沫不是算出来的,是比出来的。

(编辑:核心网)

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