中国特色与线上线下零售业的历史进程

除非耕地红线取消、建设用地指标松动、城市自由向外延伸、让市场发挥决定性作用，否则近二三十年内，实体零售超市仍然难以摆脱“场地收租代理人”的定位。而阿里腾讯京东入股实体超市所能获得的协同效应，与亚马逊收购全食所能得到的，多半也会不一样。

地制不变，那么大量低收入人口，为快递、送餐还有可避税的淘宝、拼多多等生意模式，造出来的独特机会，还会存在一代人。

其他请各自脑补。

四、用土地管制历史和零售发展历程大概核对一下以上假设

先看土地管制历史的重要节点，一是2006年耕地红线概念提出和2007年国土徐部长上任，二是13年换届后姜部长继续收紧，并且要求严格限制特大城市扩张（所谓“部委的政策永远正确，只会年年加码，除非撞到其余部委或者国家的红线”），结果是主要城市的房价和房租飞速上涨，到现在大型超市许多食品日用消费品价格，已经超过德国ALDI和美国COSTCO了。

恰好对照的是，一两年后实体零售发展势头的转折点就来了，国美苏宁、沃尔玛、家乐福等连锁龙头在2008-2010年前后开始失速。反倒是，淘宝成交额从08年的1000亿，迅速跳到2000亿、4000亿、6000亿，到2012年就突破了1万亿，2017年含天猫3万多亿。

和美国一对照就出来了。地租贵不贵，租金大头是自己能占到，还是不得不割给房东，起了决定性作用。中国虽然处于高速城市化过程中，零售连锁们却成长乏力，苦哈哈的为房东打工；阿里的虚拟商城一年豪赚500多亿的净利润，而亚马逊就不行，一是物流员工的薪酬很高，二是线下对手租金负担非常低，所以不太敢提价做出利润来，仍年年给股民讲故事。

到这就打住了。腾讯入股家乐福怎么评价、拼多多该怎么估值，餐饮、健身、教育、医疗等可交房租也可不交的行业，这些hard模式分析师以外的话题，还是交给行业分析师吧。我需要交一个土地政策和房产税的长篇了，那才是真正的头大到爆裂。

本文来自微信公众号：学经济家。

（编辑：核心网）

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