北京居民购房贷款的杠杆风险到底处在什么水平

原标题：北京居民购房贷款的杠杆风险到底处在什么水平

编者按：本文来自微信公众号「现领观察」（ID：xiaoershuyouhui），作者：贝壳研究院，36氪经授权转载

核心结论

基于贝壳找房及链家微观数据分析，目前北京二手房居民购房贷款风险较低：居民商贷成数从16年8月的高点50%降至目前的34%水平。样本数据的月供占工资流水比例基本稳定在40%左右。

主要发现

1、17年以来商业贷款成数及额度明显下降

北京市居民购房商业贷款额度随着二手住宅房屋价格的上涨整体呈现上升的状态，但调控政策出台后，杠杆被控制住。2016年9月之后随着首付比例的上调，以及“317”限购升级后二手住宅交易价格的下降，平均贷款额度出现了一定的下降，其中2018年1-9月平均商业贷款额度205.3万元，同比下降12.1%。从商业贷款成数来看，16年平均商业贷款成数达到48.0%，17年平均商业贷款成数下降至39.4%，18年1-9月达到36.6%。

2、入门级刚需月供水涨船高，整体在银行月流水50%线以下

17年北京市人均可支配月收入较2015年上涨了18.1%，同期商业贷款平均月供水平上涨了22.7%，而同期的入门级刚需[1]平均月供涨幅达到了53.0%，远高于社会人均可支配收入的涨幅。

考虑到有购房能力人群的收入一般情况下要高于社会人均可支配收入，从平均月供流水比[2]指标来看，自16年下半年以来整体保持在50%以下。可见，在收入稳定的情况下，通过商业贷款购房人群的还款压力相对稳定。

3、高评估价、高贷款的人群还贷风险较高

通过二手住宅交易价格的趋势变化浮动，对商贷成交房屋的交易价格进行修正，通过对比修正后的交易价格与批贷时的评估价格发现，17年2-4月评估价大于修正成交价格的比重较高。考虑到商业贷款中补足抵押物的条款[3]，17年2-4月通过提高评估价获得高贷款的人群还贷风险较高。

4、房价相对高位时，高贷款低资产人群比重较低

2017年2-4月北京市二手住宅市场价格处于相对高位，在此期间购房的高杠杆低资产[4]人群工作年限主要集中3-5年，平均月供流水比在54%左右，工作年限在1-2年的平均月供流水比较高，超过60%，但其占相对比较低为12%。整体来看2-4月中通过商业贷款购房的人群中，高杠杆低资产的人群比重相对较低，仅为5.6%。可见，住房贷款逾期违约的风险相对较低。

风险预估

由此，贝壳研究院认为：

第一、入门级刚需月供水平上涨过快:17年入门级刚需的月供涨幅是全市平均值的3倍；

第二、高杠杆低资产且工作年限较短的购房人还款压力相对较大;(由17年2-4月市场成交数据得出)；

第三、工作年限在1-2年的平均月供超过60%，但其仅占总贷款人的12%。

「指标解释」

1.入门级刚需人群泛指购买二手住宅的价格处于全市所成交房源价格较低的30%范围内的人群；

2.平均月供流水比=平均月供水平/平均银行流水；

3.“抵押期间因为乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物品的价值减少，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少部分等价值的抵押。否则，甲方有权要求乙方提前偿还减少部分的本金和利息。如果既不提供等值抵押，也不偿还相应的本金与利息，视为贷款到期，乙方需提前偿还全部本金和利息。”

4.高杠杆低资产是指贷款成数大于6成，名下无其他房产且总资产小于10W。

（编辑：核心网）

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