实地调研后，我才写出来这样真诚的厦门购房指导

原标题：实地调研后，我才写出来这样真诚的厦门购房指导

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：花满楼，36氪经授权转载

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厦门房价还在跌跌不休，开发商更是瑟瑟发抖，购房者也是人心惶惶，大家都是绷紧了弦，不知道这样煎熬的日子还要多久。而在这样极端畸形、荒谬的楼市现状之下，身处厦门，应该如何买房？

这是【大胡子说房】厦门调研的第三篇文章，我们来聊聊厦门的楼市现状及购房攻略。

目前的厦门开发商基本都是通过降价来提高成交量，快速回笼资金，但是所有的降价都是要有结果兑现的。

1.算总账算得过，至少不亏

2.降价后能够成交，至少量跑起来

降价至少分两种：一是止损，二是少赚。

如果是少赚，只是名义上的利润少一点，多年的牛市教育了房地产不会亏也不能亏，而现在的止损一定就是市场已经到了很极端的情况。

目前厦门从原本“3万+”的项目降价到“2万+”的项目大多数属于“少赚”，而不是一个个置业顾问口中的“止损”。

当然，所有的项目，具体是属于少赚还是止损，还是要看楼面价，所以2016年以后拿地的价格高于3万的融创东南府、世茂国风长安等项目都只能靠着3万卖。

年底的时候，开发商出货更加猛，毕竟都是为了冲业绩。

微观上，厦门已经由打压房价上涨预期过渡为稳住房价预期，但是市场上存在惯性下跌，毕竟在全国各大自媒体和网站的头条上火了一把，市场下跌的惯性还是存在的。

新房下跌比二手房下跌的冲击力更大，毕竟二手房下跌只是买房、中介、卖家三方知道价格，而一个在售项目出现下跌，就有可能造成踩踏，引发整个片区的下跌。

以前的厦门，“宁要岛内一张床，不要岛外一套房”。

现在随着岛内外加速融合，岛外核心区房价正在追赶岛内老破小，岛外的新房对标的都是岛内的二手房价格。

当然，你可不要拿岛外的顶豪中骏天峰、园博一号来对标。

岛外的新房主要是楼龄新、小区的规划相对先进，而且不用税费，而岛内的二手房虽然楼龄旧但是地段和配套更好，两者之间就是老破小和远大新之间的纠结。

其实岛内的这些老破小未来的涨幅都会跑输整体大盘，岛内最有价值的一定是居住体验好的优质大户型，那些拥挤、不符合未来居住升级需求的小户型产品，未来一定被时代淘汰的。

例如今年下半年以来，金鸡亭、前埔、枋湖、松柏等地挂牌在链家上的房源，折价成交，有些老破小更是无人问津。

厦门楼市经过长达一年的横盘和回调，岛内二手房如江头、金鸡亭、乌石浦等片区基本已经从高峰期的5万+跌到现在的4万+。

岛内密布的老破小▼

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但是你会发现，不管新房再怎么降价，二手房再怎么调整，你放眼整个厦门，刚需还是买不起房，这个城市对刚需是如此地不友好。

1.厦门的房价将刚需狠狠碾压。

即使现在二手房降价，但是3万+的房价，没有100万的首付，12000的月供，刚需依然无法上车。而且别说是新房，二手房对刚需同样不友好，因为厦门的二手房不是三成首付，而是五成。

我查了一下，整个厦门，只有9个3万/㎡的项目，这样的城市，真是让人多么绝望啊。

二手房的评估价一般低于成交价1-2万，其中的价差都要加在首付中，所以买厦门的二手房，没有5成首付，基本无法成交。

其实我们细究一下，为什么评估价会如此低，不正是说明了：评估系统认为厦门的房价是虚高，实际不值那么多钱吗？

所以最后的局面就是：新房都是改善大户型，买不起；二手房要5成首付，刚需被这个城市狠狠撕裂碾压，久久难以翻身。

2.厦门的地价已经不允许为刚需建房子

整体3万+的楼面价，你说要如何建给刚需的房子？

从厦门今年的市场表现来看：改善型需求已经超越刚需需求，成为市场的主流需求，改善型产品未来会水涨船高。

而优质大户型小区因其稀缺性，主要以自住或长线投资者为主，因为市场下行引发的恐慌反而更弱，所以市场价值比较扎实。

在2016年的厦门主要供应的小户型产品，满足投资客低首付低总价的需求，但是却是牺牲了一定的舒适度的，所以我们可以看到的是，厦门目前的新房主要以改善型新房为主，这个城市的房子已经不再为刚需建房子了。

刚需因为价格被挤出厦门岛内，来到岛外，会发现基本都是清一色的改善大户型。

虽然以前我们一直说是一线城市才是目前改善型需求的爆发期，但是目前的地价已经让开发商提前做出了产品选择，逼着市场提前进入改善型，市面上根本很难找到刚需小户型的产品。

有，但真的少，少得可怜。

在厦门，你绝对找不到首付80万以下的房子，这也是市场的真空地带。

更让人绝望的是，最大的问题可能不是80万首付，因为可以腾挪借贷，80万凑凑还是有的，最大的问题，你供不起房贷！100万首付，每月大概是13000的月供，而对于工资涨幅长期跑不赢同等房价水平的北上深，你如何还得起月供？

作为一个二线城市，厦门没有“刚需”，相比厦门人，武汉成都重庆郑州西安等二线城市的刚需简直是幸福到逆天，1-2万的房价基本面，父母双方腾挪一下，凑出个30-60万的首付，基本可以供年轻小夫妻买个三环内的小三房。而拿着二线城市的收入却要承担一线城市房价的厦门刚需注定要承受比同等人更多生活的逼仄与窘迫。

厦门正处于刚需型为主导到改善型为主导的楼市格局中，各区域的价值正在分化、不同产品的供求关系正在变化、户型结构的价值正在扭转。

厦门没有刚需，如果有，那也是和北上深一样的“豪刚”。

那天下午，当我们结束在厦门岛内岛外的考察，车渐渐驶离厦门岛外最贵的地王融侨铂樾府，言先生看着车后镜渐渐后退的风景，烦躁地把着方向盘，满是惆怅地说：“我走过大江南北那么多城市，从来没有看过一个城市像厦门一样，如此不能容忍刚需。”

那一刻，我本想反驳，但是想了想，竟无以反驳。

我摇下车窗，呼吸着来自这个海滨城市的温和湿润的空气，看着车窗外的蓝天白云，挺拔的凤凰木上嵌着红红的凤凰花，想着：

这个城市的刚需，面对如此美丽的城市风景，如此包容开放的闽南人，如此舒适宜居的城市氛围，也面对如此撕裂畸形的房价，想必和我的这一刻的感觉一样——无以反驳，憧憬与抗拒，在内心相互厮杀着。

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或许，我所能做的，就是把我们调研多日的结果呈现给大家，让在高房价中挣扎的厦门人买对房。

首先，我们要明确的是厦门是一座以舒适的气候、优质的空气和优越的景观而闻名的宜居城市。

但是，厦门，身前是日趋紧缩的土地和产品供应和一路高涨的地价、房价，身后是难以计数的待拆迁整理土地和难以估计的资金成本，这样的矛盾在城市发展过程中，越来越紧张、激烈。

（编辑：核心网）

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