要“馅饼”不要“陷阱”，破局万亿法拍房市场

科技自媒体 / 财经故事会 

“我准备在北京买套大房子”。

拿到750万的诺贝尔文学奖金后，作家莫言盯上了北京楼市。

但他很快就打了退堂鼓，“有人提醒我说也买不了多大的房子，5万多元一平方米，750万元也就是120多平方米。”

居者有其屋，是中国人的传统观念，莫言也概莫能外——假如莫言调调头，转而瞄准5-8折的法拍房，也许他就不会这么为难了。

今年双11，天猫上线了1万套特价房，最低5-6折，以法拍房居多。几个月前，一套在此成交的杭州名校学区房法拍房，成交价足足比评估价低了401万元，相比市场价几乎打了六折。

价格低、不限购，OMG，买它买它买它，似乎才是唯一正确的姿势。但“馅饼”之后也有“陷阱”，债务关系难理清、恶意租赁难交付、房产过户多阻碍、税费欠费有套路，等等，诸多风险和套路如影随形。

如何吃下“馅饼”，避开“陷阱”？万亿法拍房市场等待破局。

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“馅饼”还是“陷阱”？

有人热衷于打折剁手，还有人捡漏六折剁房。

低至五六折，常年七八折的法拍房，全称法院拍卖房产，指的是被法院强制执行拍卖的房屋。

老刘失业，无力偿还房贷，房子被银行收回拍卖偿还房贷；张老板开了一家公司，经营不善关门大吉，公司名下房产拿来拍卖还债；张局长贪污受贿，购买多处房产，被法院拍卖，追缴违法所得等等。

上述几个虚构案例，基本上交代了法拍房的几大来源。

通常来说，“法拍房”起拍价不得低于评估价或市价的70%；再次拍卖起拍价降价幅度不得超过前次拍卖价的20%。

举个例子，评估千万的房子，起拍价最低可达700万元，假如首拍流拍，再次拍卖的起拍价最低可达560万元。

如此诱人的法拍房，对于小白们来说，却难以轻易“入口”。

“既要考虑债权风险，还要考量抵押房产质量，以及债务人是否愿意配合，等等”，曾经处置过数百套法拍房房产的杭州沣峪资产管理有限公司（以下简称沣峪资管）董事长胡双告诉《财经故事荟》。

据胡双介绍，法拍房的风险涉及到方方面面。

第一重风险，多头债权。

房产沦落到拍卖环节的欠债房主，通常资不抵债，也有一房二卖、多卖的风险。

比如，债务人在房产拍卖同时，又私下售予他人等等。此外，原业主可能涉足高利贷、民间借贷等，一旦遭遇野蛮催债人，导致后期入住不畅，备受干扰。

第二重风险，抵押房产风险。房产是否足值，是否存在质量瑕疵等等。

比如，某法拍学区房，原业主已经占了学位，学区功能不再，导致房产价值大幅贬值，等等，都是风险。

是否为“凶宅”？

去年年底，杭州毛女士拍下一套百万法拍房后，后悔不迭，闹到法院要求撤销拍卖，原因是这套房子里曾有人自然死亡。

而法院认为，该户主为自然死亡，不属于法拍房必须披露的内容，驳回了毛女士的要求。最终，悔拍的毛女士，损失了5万元法拍房保证金。

第三，是否存在无法过户风险。

法拍房是否取得房产证、土地证；房主是否失联等，比如有些房主身涉刑事案件，不能如约办理过户等；单位住房涉嫌经济纠纷，被法院查封拍卖，后期难以办理过户，等等。

第四，天价税费等风险。

今年7月，郑州杨女士以230万的起拍价拿下一套法拍房，房价为市场价七折。过户时发现，该房产曾在2015年办理过直系亲属赠予，彼时赠予价仅为500元，两次房价差额巨大，导致此次房产税费高达46万元。

第五，债务人是否配合，是否存在恶意租赁等。

有的债务人为了对抗法院拍卖其房产，会通过签订长期低价租赁合同，恶意对抗拍卖。

成都杨先生过户法拍房时发现，原房东已将房子出租了19年。根据租赁不破买卖的原则，后期杨先生迟迟无法入住。

曾有统计显示，全国10%-15%的法拍房存在清场隐患，即拍卖的房子里有人居住，不配合搬离等。

因此，尽管不限购、高性价比等种种利好在前，但对于非专业的小白刚需购房者以及房产投资客来说，要顺利吃到“馅饼”并非易事。

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砝码拍的解题之道

要避开“陷阱”，吃到“馅饼”，就要消除法拍房信息的不对称性，洞察法拍房全貌，从而规避风险。专业机构的服务，就变成了必选项。

参与处置过价值数亿元法拍房的沣峪资管，是这一领域的“老司机”。过去两年，沣峪资管曾经从不同金融机构，收购以住宅为抵押物的不良债权，进行处置变现。

其业务触角，已经深入到北京、武汉、西安、厦门、郑州、广州、重庆等全国多个新一线城市，处置的相关不良资产高达10亿量级，其中八成进入法院拍卖环节。

沣峪资管由此练就了“火眼金睛”，在深水区的法拍房市场，可以一眼洞穿到水底。

这样的专业性，在其刚刚处置过的一个案例中显山露水——通常来说，对于断供的抵押房产，银行处置变现的周期长达6-18个月，但砝码拍团队仅仅用了6天。

2019年11月，沣峪资管受让一笔某金融机构债权，作为抵押物的房产位于湖北省武汉市。

购得债权后，沣峪资管处置团队积极推动抵押物出售。11月3日，意愿买房人出现。

按照惯例，买房人将房款汇入中介机构，待房产交易完成后，再由中介机构将房款汇入债权人账户，以偿还债务人债务，但由于买方与中介互不信任，最终选择原始的现金交易方式。

面对如此棘手的情况，沣峪资管设置了完备的预案。11月6日上午10时，买房人提着现金与债务人、中介、沣峪资管工作人员到达不动产登记中心。基于沣峪资管处置团队的提前介入，各方资料准备充足。

半个小时内，各方顺利完成了房屋解除抵押、交办过户、面交房款、缴纳契税等各项手续。

面对债务人、债权人、购房者的差异化诉求，沣峪资管协调各个利益主体，建立多方认可的方案，既实现了交易安全和债权人利益，也兼顾了买房人和债务人的利益和需求，消除交易风险，实现多方共赢。

现在，沣峪资管打算把其专业丰富的应对经验，灵活多变的处置能力，安全可靠的风控能力，开放共享，一揽子输出给万亿法拍房市场。

承担这一重任的是其刚刚孵化的“砝码拍”。

要潜入“深水”，水性必须过关。砝码拍团队中，不乏来自知名金融机构背景的资深资产管理团队，以及专攻法拍房领域的本地化的律师团队等。

砝码拍的角色，是法拍房市场游刃有余的连接者、赋能者，可以实现债务人、债权人、卖房者的利益共赢。

（编辑：核心网）

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