蛋壳公寓“免租期”复盘|这件事做好，租购同权才能落地

疫情中长租公寓也暴露出了一些问题，这跟涉及社会民生、服务场景多链条长、基数群体多、个体诉求复杂等情况都有较大关系，也是行业所处的阶段和社会环境也有一定关系，但不得不说，此次疫情中住房租赁行业受到的冲击不容乐观，而要保障其健康长久发展，离不开政府的支持。

住房租赁行业是关系民生、城市长远发展的公共服务行业，这一行业低利润水平是其民生属性所决定的，政府扶持是惠及民生的举措。

首先是低成本的资金。作为低利润率的民生行业，规模效应是其发展的前提。企业不能像出租散户那样不计人力成本、管理成本，只有规模化才能摊薄成本，以保证较低的市场租金水平。

中国长租公寓市场方兴未艾，投资的长期收益稳定是不成问题的。问题就集中在低成本的启动资金上，而这是政府可以做到的。当然，这并不意味着这个行业需要“政府包养”，从海外的经验看，达到规模效应后长租公寓企业吸引社会资金长期投资的能力是很充分的，如长租行业目前已有两家成功赴美上市企业。

此外，政府应该营造稳定的政策环境和法治环境，保障企业合法利益，帮助企业抵御不可抗力的风险。长租公寓市场的高速发展需要严格规范，但是出现一点市场波动，政府就立即进场干预限制企业经营的做法不可取。不能市场出现一些价格变动，政策立刻就从支持扶持掉头限制，这对方兴未艾的长租房市场是极大的打击。绝大多数情况下，市场是具备自我修复能力的。

如果租金定价过高导致出租房空置，对长租公寓企业的风险远远大于租金增长的诱惑。外有散户竞争，内有行业竞争，市场的低渗透率决定了长租公寓企业不可能形成垄断，政府和租客大可放心。在健康的市场环境下，胡乱涨价的劣质企业一定会受到惩罚。

但是，频繁变动的政策导向伤害的是正规经营者。尤其是正规经营的长租公寓企业，高度依赖市场的长期信心，不稳定的政策环境对其成长是致命的。反而是短期行为的投机者，无孔不入地钻政策空子，频繁的政策调整并不能对其有多少抑制作用。因此政策变动频繁，头痛医头、脚痛医脚的导向多变，客观上会造成劣币驱逐良币的负作用。

中国的长租公寓企业刚刚处于起步阶段，其未来的成长是很值得期待的。而且中国自身的特点，长租公寓行业很可能是解绑土地财政、提高地方政府长期财政能力的解药。

住房租赁行业的中国模式

与美日等发达国家不同，中国的城市土地是稀缺资源，而土地的增值高度依赖政府的公共服务和基建投资。房产销售模式等于土地资产的一次性变现，此后的土地资产增值很难体现到政府财政收入上。只有让土地资产增值长期支持地方财政，才能解决现在“卖地成瘾”的被动局面。引入长租公寓企业的自持模式可能是最为可行的方法。

从发达国家的情况看，政府投资营运公租房经济效率不高，只适用于贫困人群的托底。中高收入人群购买投资房产，可以自行解决住房问题。长租公寓企业服务对象的主体是高不成低不就的“夹心层”，而这是城市居民的主体。这也是发达国家长租房企业规模庞大的主要原因。

结合我国的实际情况，政府通过支持市场化的长租房企业盘活土地资源，既解决了城市化的进城人群居住问题，又可以通过土地资源增值为政府财政提供长期保障，是多赢的模式。

既然政府已经下定决心改变现有卖地模式的土地财政，那么何不结合长租公寓产业，尝试可持续发展、良性循环的新型土地财政?以长租公寓企业为节点，打通金融投资、土地资产增值和民生保障的节点，最终形成城市经营和发展的良性循环，是未来中国城市的发展之路。

总而言之，长租公寓企业现在正面临一系列的困难需要排解，首先需要改变的是政府和社会各界的观念，同样是围绕人们的居住需求，长租公寓行业的商业逻辑和房产销售恰恰是相反的。前者追求稳定的长期投资回报，后者追求的是短期快速升值的一次性变现，两者在城市化进程的不同阶段发挥着不同的作用。

中国城市化已经从求规模发展到重质量的阶段，如何提高民生保障，如何保障城市长期发展的经济基础，都需要大力发展长租房行业。在房地产调控的大背景之下，正是推出长租公寓模式逐步替代房屋销售模式的好时机，不容错过。

（编辑：核心网）

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