从房产中介到共享办公与共享厨房：二房东模式的共享经济是否成立？

共享厨房的“场地租赁使用权”是单一归属，业主方(供给侧)与需求方(需求池)没有多重选择的机会，商家谈判地位不对等，也就带来了信息不对称的吃差价空间。其原因是共享厨房并没有摆脱类传统中介机构点对点的链条模式。

同样可以考察房地产经纪行业，在中国是多边委托机制，经纪公司同时代理买卖双方，就容易形成信息不对称机制下的吃差价问题。从经营逻辑上讲，二房东本质就是租金差的生意，吃差价利益最大化有着天然的利益激励。

这也就可以理解，熊猫星厨在疫情期间，要求业主方免租金，对商户方并不免租，不是商业道德伦理范畴简单可以解释的，本质是二房东租金差商业模式的竞劣逻辑。

道德审判不可取，商业模式基因才是他们可以肆无忌惮持续损害商户权益的根源。

【疑问三】

二房东商业模式为什么如此脆弱？

事实上，与很多共享概念一样，以熊猫星厨为代表的的共享厨房，自诞生起就一直处于“听上去很美”与“做起来鸡肋”的尴尬困境中，而今突如其来的疫情则在给餐饮行业带来重创的同时，也犹如一把照妖镜，让商户与资本看到了共享厨房“本质上依然只是赚差价的二房东”的真面目。

首先，二房东模式门槛低。目前，住房租赁商业模式有两种：一是“二房东”模式，租赁公司通过长期租赁的形式获取物业使用权，将其进行装修后转租至消费者，收取租金;二是“自持”模式，通过收购、自建等持有租赁物业产权，向租客收取租金、提供增值服务。

无论是第一种模式还是第二种模式，都是一个没有太多技术含量的租金差生意模式。

第二，进入以“吃差价”为主要模式的租赁行业，成本结构也更为复杂，需求端路径依赖严重，抗经济周期波动能力差。租赁企业的成本可大致分房源成本、运营成本两大类。运营成本主要来自于三个方面：一是配置装修成本，机构化要比个人更有效率;二是人工成本;三是空置成本，如果空置率偏高，资本运营效率就下降，利润也会被摊薄。逆经济周期和不可抗力将成为二房东模式最大的经营挑战，疫情期间，这一结论会愈加明确，受限于重大社会公共事件影响，商户和物业都无法正常开展业务，“空置”将对二房东模式带来巨大经营压力。

第三，供给端壁垒太低，连接机制脆弱。共享厨房物业供给方是实际商业地产的开发方或运营方，物业供给不是大规模分散化的C端，没有分散的规模优势，供给和需求端就存在去中介化可能，两端都没有任何建立垄断壁垒的可能性。另外，需求池与供给池都是大B(业主方)与小B(商户)，共享经济供求的匹配及其效率最为核心的决定因素是共享平台或其他形式的连接机制，显然，作为共享厨房的平台方熊猫星厨并不是建立在两端的连接机制基础上的，更是脆弱的。

【疑问四】

为什么共享厨房熊猫星厨们盈利如此艰难？

共享厨房的最大优势是保障商户轻装上阵搞外卖，而对场地成本、商圈资源格外敏感，对外卖需求量大的市场，多集中在一二线城市——事实上如今相对知名的共享厨房企业也多盘踞在北上深杭。

共享厨房的房地产二房东特性决定了企业想要盈利，必然要不断扩大规模，不断拿物业、改造、招商，这就是所谓的重度垂直门店模式。

重度垂直门店模式和集中式长租公寓、经纪门店、共享办公非常类似，我们通过观察Wework或优客工场，“共享厨房们”成本毛利等结构就能管中窥豹，可见一斑。

【案例】

WeWork的直接成本包括“场所运营成本”(Location operating expenses，包含租金、水电费、宽带使用费及维修等)和其他运营成本。

在计算毛利润之前，还有一些不得不花的成本需要扣除：

一是开业前成本(Pre-opening location expenses)。主要包括开门纳客前的租金、清洁费用，人员工资等。要做的事太多，房东给的免租期不够。开业前成本应在物业使用期内摊销;

二是折旧摊销(Depreciation and amortization)。主要包括装修、改建、购置家具等行为所形成资产的折旧和摊销。

三是销售市场费用，无论是使用传统经纪分销，亦或是自建销售团队，都是一笔不小的去化渠道成本。

计算来源于自媒体作者Eastland

计算来源于自媒体财报看公司

承租成本高、运营费用高，导致优客工场的净亏损始终非常大。截止2019年9月30日的9个月，净亏损为5.72亿元，亏损率为65.5 %;去年同期净亏损为2.7亿元，亏损率为96.0% 。(数据来源于《财报看公司》)

从成本结构上看，共享办公“二房东”的商业模式已经被验证不成功。比如，优客工场们已经在空间开拓上已经放慢了脚步，开始在现有入驻个人和企业上挖掘价值，这是不得已而面对的业务逻辑调整。

那共享厨房的熊猫星厨们呢?

逻辑是一致的。

【熊猫厨房的营收模式】

开业前成本(Pre-opening location expenses)最重的是场地租金。熊猫星厨的场地租金和共享办公类似，租金半年付、季度付都有，属于一次性趸租(Single rent)租金，一般租约5年到10年，押三付三或押三付二，一般2-3个月不等。

在商户回收租金方面，押二付一，免租15天等。在收入上，主要是租金和进场费用收入。

【支出项目】

趸租租金;

开业前成本，平均约5个月的趸租房租支出;开业后成本，平均3个月左右的趸租房租支出;

一次性租金押金成本，约2-3个月;

运营人员成本(2人/店);

水电等开业前缴付成本;

厨房基础设施购置成本(一次性折旧摊销);

销售成本(招商)

【收入项目】

场地租金;

进场费;

运营服务费;

公摊费用;

收入=(商户数量*进场费)+(商户数量*月租金*存续月份)+(商户数量*运营服务费)

支出=[(押金*约3个月)+月租金*2*存续周期]+招商成本(销售和线索成本)

*忽略水电垃圾等公摊费用，此处收支平衡

【熊猫厨房的市场规模和收支平衡模型】

共享厨房北京每个店档口需要15平米;

北京的商圈，现有共享厨房门店容纳量测算应该在150-200个左右;

前期门店成本200-300万;

每个门店达到盈亏平衡需要50%的招租率;如果前期投入收回，测算的招租率是80%，回报周期约是三年;

以北京为例，100家店的资本投入应该是以几亿元计算，回报周期是2-3年，如果是可以拓展的一线城市全部业务覆盖，这是一个天量的重度资本黑洞。

从以上的分析不难看出：

共享厨房的租金差(含进场费)是有效支撑起毛利的重要支点。

这是一个重度垂直门店扩张的业务，熊猫星厨的扩张资金依赖于融资持续输血。

这与长租公寓、共享办公、房产经纪的重度垂直门店逻辑是一致的。

长租公寓有租金贷的滚动输血玩法，房产中介有加盟等资金玩法，共享办公和共享厨房则没有好的撬动资本投入的捷径。

据笔者了解，熊猫星厨近期做出了运营动作的调整：

1)门店租金折扣力度加大，平均增加折扣15%-20%，降低了毛利空间;

2)针对一些战略大客户采用极低租金(5-6折)、免进场费的形式，从而快速批量落铺及回款;

3)签约租金让步过度，存在严重补贴烧钱事实;

这些类似的运营策略调整，和wework和优客工场何其类似?

屋漏偏逢连夜雨，疫情因素叠加，共享厨房盈利问题悬疑重重，资本输血能解决问题吗?

【疑问五】

共享厨房为什么是资本的无底洞？

重度垂直门店的商业模式之本，存在扩张难、复制难的天然模式硬伤。

重度垂直门店的开业前期租金成本是一笔不菲的固定成本，熊猫星厨没有长租公寓“租金贷”类似的金融杠杆，想规模化扩张必然需要天量资本的持续投入。

（编辑：核心网）

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