研究完这六支纯数据中心REITs，我看到了中国“新基建”REITs的未来
|
Equinix收益率仅为1.5%，其年回报率高于40%。并且，Equinix仍然是最以“增长”为导向的房地产投资信托公司，其收益率仅为1.5%，但却保留了50%的自由现金流用于经营。这在后续的并购交易表现尤为明显。
数据来源：Hoya Capital、Nareit 注：ONE-YEAR TOTAL RETURN：一年总回报率 Dividend Yield：股息收益率 “股息收益率是每股股息与股价的比率,髙股息收益率通常与高股息发放率有关，表明公司成长性较低，股息率也是挑选其他类型股票的参考标准之一。 FFO Payout Ratio：营运现金流支付比率，即REITs基于FFO进行的分红。FFO是由NAREIT（美国房地产信托投资协会，National Association of Real Estate Investment Trusts）定义，2003年1月美国证监会通过法案允许REITs在财务报表中使用这一统一指标。FFO主要指营运现金流，可以简单认为 FFO =GAAP净收入-从房地产出售中的资本利得+房地产折旧费用；定义与NOI类似，也是用于衡量持有型物业经营成果的指标。国内一般用EBITDA代替FFO和NOI来估值。 投资并购 全球数字经济背景下，政务、金融、教育、物流、交通等全领域上云，人工智能和物联网技术需要大量的算力支撑，时代的需求交织唤起了云计算发展热潮。在供需关系下，互联网及云计算大客户的扩展诉求进一步促使IDC公司顺应行业发展趋势实现高速扩张。 Synergy Research数据显示，2015-2020年数据中心并购交易量及交易额持续快速增长，五年间合计发生近400起并购。其中资产购买方中大量以REITs（房地产信托基金）形式在运作。
REITs作为重要的购买主体，并购类型主要是跨国并购，这是因为美国的信息技术业起步早，美国的托管数据中心供应商在完成国内战略布局之后，率先通过并购或合作在伦敦、法兰克福、巴黎、阿姆斯特丹等主要欧洲市场开拓业务。此外，在选择并购标的方面，基本选择的是在美洲、亚洲及欧洲市场中的一线城市或科技中心。
数据中心REITs部分并购事件 事实上，行业的竞争格局一直都在变化，尤其是当竞争对手拥有更充裕的资金和更强大的技术时。亚马逊（Amazon）、微软（Microsoft）、谷歌（Google）、阿里巴巴（Alibaba）和IBM（IBM）等云计算巨头——是数据中心运营商中最大、最重要的租户，同时也是数据中心REITs的竞争对手，他们在多年前就开始涉足数据中心，走上了数据中心自研、自建的道路，向超级数据中心发展。这一趋势在国内也同样十分明显。 并且，这些云计算巨头还开发自有的软件套件，让企业脱离数据中心的托管服务器，而只通过公有云进行操作。越来越多的客户脱离了数据中心运营商，转而与少数几个云服务商签约。Digital Realty预计，到2021年，一半的数据中心服务器将由六家超大型租户运营，2018年这一比例仅为25%。
虽说互联网巨头的重心并不在数据中心业务，但是他们的入场以及非REITs数据中心厂商的竞争还是对数据中心REITs的定价造成了较大影响。外部增长率在2019年降温后，2020年第一季度飙升至创纪录的新高——34亿美元，约占REIT市场价值的5%。虽然行业发展仍然相当有序，对需求作出反应，但目前尚不清楚批发市场是否存在任何真正的供应增长障碍。
结语 新冠疫情下，中国全行业数字化转型提速、直播商业爆发，加上“新基建”政策的推动，中国迎来数据中心投资建设狂潮。基于以上分析，我们对未来几年中国数据中心行业的发展提出以下几点预测：
针对数据中心REITs这几年来的表现，投资者持不同观点。有的看好数据中心REITs的发展，因为受益于云计算规模的增长，区块链、IOT、人工智能和5G技术的应用以及规模扩大带来的竞争优势等。也有投资人考虑到亚马逊、谷歌等自建数据中心造成竞争更加激烈以及供应增长下定价疲软等，对数据中心REITs的未来并不乐观。 2020年上半年，大多数房地产行业都受到全球大流行的影响，而数据中心租赁活动却在第一季度飙升至2018年以来的最高水平。到目前为止，数据中心REITs已经增长了近20%。 （编辑：核心网） 【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容! |
