研究完这六支纯数据中心REITs，我看到了中国“新基建”REITs的未来

Wholesale Colocation（批发托管）租赁。除了前期开发、机房租赁、电力资源外，还额外提供服务器和其他关键任务IT设备的托管服务及其他增值服务，一方面项目产生的费用一般由IDC项目承担，另一方面租金、服务费要远高于以上两类。

Retail Colocation（零售托管）租赁。服务与批发托管类似，但租期相比较短、租金、服务费相比较高。（后两种托管租赁的收费涉及电费，又可以划分为包电与租电分离两种模式）。零售类客户涵盖各个领域的企业，例如美国****、麦当劳、沃尔玛特等。其相对需求量小，租约时间短，一般在五年以内，客户议价能力低。零售业类业务租金一般为250至500美金每kW每月。零售业务单位收入较高，利润也较高，但由于租约时间短，到期存在不确定性。

联网业务主要是基于托管业务的一种增值服务。数据中心REITs为同一中心内不同租户的设备之间提供物理连接（光纤），极大提高了数据在不同客户服务器之间传输效率并降低了延迟。联网业务门槛较高，需要REITs拥有一定的客户数量以及数据资源整合能力，所以利润率非常高，可达到95%左右。中心按照所提供光纤的数量收费，费用约200至400美金每条每月。联网业务主要客户为无线通讯服务商，例如Verizon、AT&T、T-Mobile等。

6支数据中心REITs的营收结构不同。其中，Equinix以利润率较高的主机托管为主，85%的收入来自于这项业务，剩余15%来自于互联业务，目前Equinix在全球互联业务中占比近50%。

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数据来源：各公司财报、Hoya Capital，时间截止至2019年11月/12月

尽管数据中心REITs可以将高定价的互联业务转化为自身的竞争优势，但超大规模的企业却很难复制。

2019年，Digital Realty通过对Interxion收购，显著扩大了其互联和托管业务，但其70%的收入仍来自整租业务。

总体而言，Equinix拥有最高“质量”的网络密集型资产组合， 而规模较小的Coresite、CyrusOne、QTS和Keppel主要专注于更具竞争力的整租业务。一季度数据显示，Equinix公司达到37万个互连量，过去13个季度，该公司增加的互连量超过了前10大竞争对手的总和。

数据中心REIT历史表现

无论是在美国交易所上市的Equinix、Digital Realty，还是在新交所上市的吉宝数据中心REIT，两个国家的数据中心REITs均表现出强劲的增长势头。

回报率

在美国，自2015年成为NAREITs独立板块开始记录指数后，除了2018年有较大跌幅外，数据中心REITs回报率稳居所有REITs主要板块的前两名。其年平均回报高达15.35%，略低于同属于基础设施的信号塔REITs（18.6%）和因电子商务蓬勃发展而利好的物流地产REITs（18.59%），并且超过美国三大主要股指和NAREITs综合指数。

在2020年第一季度受疫情影响美股剧烈调整的情况下，数据中心REITs依然表现稳定， 2020年首季度回报率为8.80%。

同期内标普，纳斯达克、以及道琼斯股指回报率分别为-19.60%，-13.95%，-22.73%。数据中心也是第一季度里16个REITs板块唯一回报为正的板块。

在新加坡市场，自今年3月爆发疫情以来，REITs纷纷发生断崖式下跌，反而吉宝数据中心REITs表现异常亮眼。根据1年期总回报率数据，吉宝数据中心REIT总回报率高达83.3%，高居新交所45支REITs首位。根据3年期和5年期总回报率数据，吉宝数据中心REIT总回报率分别以39.3%、29.3%继续高居第一位。这充分反映出吉宝数据中心REIT在市场低迷期收益的稳定性。

同时，2020年迄今，吉宝数据中心REIT的表现与富时NAREIT子板块数据中心指数（+36%）保持一致，此外，其与全球市值最大的数据中心Equinix公司（+39%）的表现也保持一致。

股利维度——股息收益率

美国数据中心REIT平均股息收益率为2.3%，低于房地产投资信托行业约3.4%的平均股息收益率。然而，数据中心房地产投资信托基金仅支付其自由现金流的59%，使其有足够的能力增加股息或对增长进行再投资。

相比于新加坡全部REITs 的股息收益率，吉宝DC REIT 自IPO 以来历史股息收益率均低于新加坡平均水平，一方面因为数据中心在运营中需投入大量的运营费用，包括设备更新和置换的成本，吉宝DC REIT 会预留部分收入作为未来的资本性支出。更为主要的原因是吉宝DC REIT 的股价在过去几年中一直居高不下且增长较快，造成股息收益率水平较低。

数据来源：吉宝DC REIT年报 新加坡交易所网站、戴德梁行报告

Hoya Capital研究表明，在增速较快、杠杆率较低的房地产行业中，收益率较低的房地产投资信托基金在历史上产生的总回报率平均高于高收益率的房地产投资信托基金。

我们统计了6支REITs的股息收益率和年回报率，以及它们的大致支付比率，变化趋势与Hoya Capital研究结果一致。

CoreSite的收益率达到4.0 %的行业高点，但是年回报率仅为29.87%，低于大多数数据中心REITs。

（编辑：核心网）

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