数据中心成投资新方向？新时代下的另类新资产

数据中心作为新兴的房地产投资，在中国目前还处于起步阶段，随着未来数据量持爆发式增长，这个细分领域毫无疑问会有跳跃式发展。

近年来,在房地产行业，传统商办住宅在资本追逐下资产价值已连续多年走高，投资传统类别资产的资本化率(净租金对资产值的比例)大幅度的降低，且由于基本面（如供应增多、人口结构变化以及电商对零售物业冲击等）变化，传统类别的资产未来收益不确定性增大。投资者将眼光更多转向若干新兴细分资产类别，如旅游地产、教育地产和医疗地产等。

细看以上细分资产类别我们发现其主要特质：他们除纯粹的房地产回报外，通常嫁接了另一个具有广阔增长潜力行业，如旅游、教育、医疗等。眼下，随着人工智能、大数据、工业4.0等及新兴产业和科技的快速发展，数据中心(Data Centre)这一很潮的新兴资产类别进入一贯严谨的投资者视野。

数据中心：新时代诞下的另类新资产

何谓数据中心？从外观看数据中心物理外观依旧是一栋房产并提供物理空间作出租之用，但使用该空间对应的必须是服务器等高精尖设备。因为该类资产对空间环境有着高于酒店和普通房产的诸多要求，比如恒温恒湿、绝对安全、能源供应保障等，因此其附加值显著高于传统类别资产。

而数据中心要求建筑空间必须具备安全性、稳定性、带宽，能源供应可靠等细化指标。相比于零售、办公、物流等不动产类型，数据中心在物业建造、运营方面更为专业化，对于新进入投资者存在相当程度准入壁垒。

数据中心与传统的写字楼一样也分评级，一般的，根据国际《数据中心的通信基础设施标准》，考量“可用性”、“稳定性”和“安全性”，将数据中心从最低至最高分为一级（Tier I最低），二级，三级和四级（最高）四个不同等级。该标准需从建筑规格、冷却、电源、冗余、可靠性等多个方面评价。例如，如果要达到三级标准，每年的停机总时长要控制在1.6小时内（可靠性99.982%以上），为达到这个目标该类资产需要配备备用发电机、两路不同变电站提供的电力，以及各种应急方案等。目前国内最好的数据中心通常在三级。

三大电信运营商抢占山头

从整个市场格局来看，中国数据中心市场发展可用近水楼台来总结。

国内大型数据中心有接近1/3 都集中在北、上、广三地，与全球趋势一样，经济发达地区是数据中心最为集中的地方。市场参与者主要包括电信运营商（电信、移动和联通）， 他们是数据中心建设的主力军，在政策、资金、人力方面都有极为显著优势，超过60%的数据中心都由三大电信运营商持有。

中国电信占有最大的市场份额（如图一所示）。第三方数据中心服务商占比较小，但增速最快。其大部分物业以长期租赁方式获取，基础设施自行建设。目前大型数据中心主要集中在一线城市以及周边地区，随着一线城市资产供应端的紧张，部分二线市场会迎下一波资产溢利。

数据来源：IDC圈和中国电信数据

在中国，数据中心市场格局需求旺盛。一直处于供不应求的状态。未来三年，中国数据中心市场规模将持续上升。根据中国IDC圈数据显示，预计2019年，市场规模将接近1900亿元。2016-2019年，4年复合增长率高达21.1%，大幅度领先于国际水平。云服务、移动互联网、视频、网络游戏等垂直行业客户以及企业IT功能外包需求稳定增长，是拉动市场规模的核心驱动力。

2015-2020年，中国云服务市场的复合增长率为29.4%，整体市场规模仅占全球云服务市场的4%，上升潜力较大。作为国内的云服务龙头“阿里云”，瑞士信贷预测2015-2025年10年复合增长率为56.5%。

新市场规模的高增长同样得益于4G网络覆盖率的提高和费率的下降，这使得4G网络的用户覆盖率快速增长，大幅促进了视频消费和数据流量的增加。在未来，由于中国引领具有革命性意义的5G移动通讯网络的研发和应用，移动互联网客户需求端预计会有更可观增长。

除了移动互联网需求，越来越多企业也注重数据中心的运用。各大企业的IT功能外包可让企业更加专注于其核心业务的发展，同时降低费用成本。相比于传统行业，金融企业对于数据的安全和恢复要求更高，使得其更青睐高性能可靠的数据中心。

图二：中国数据通信量（P/B/月）

数据来源：Credit Suisse估算

尽管需求不断增加，但市场供给端的增速却大幅下降，造成供不应求。2016年数据中心供应仅增长12.4%，预计会进一步降低。尽管增速高，但存量规模仍然较小，不及美国的1/4。

总结来看，供给端增速的放缓主要原因有以下三点：

其一，政府对能耗的控制首当其冲。由于数据中心支撑大量服务器及其附带基础设施运行，其耗电量远高于普通楼宇；因此在用电紧张的区域特别是一线城市，发改委和电网对能耗指标的审批将大大限制数据中心的数量和规模；

其二，一线城市土地供应有限，也是重要因素；

其中，数据中心供应结构主要以中小型数据中心为主，单位运营成本高，无法达到规模效应；且供应在地域上的结构性失衡，而一线城市和核心网络节点城市的供不应求情况尤为显著。

图三：中国数据中心供给与增速-按面积

收益几何？数据中心资产层面的收益率比传统投资物业收益率高。

在成熟资本市场，投资数据中心的投资主体是房地产信托基金(REITs)。在美国，最大的数据中心REITs有Equinix, Digital Realty Trust等，市值都在100亿美金以上，他们拥有数百个数据中心，数据不仅通过公用互联网联通，同时在下属各数据中心之间可通过私有网络高速传输，形成生态链。在亚洲，有新加坡的专注数据中心投资的Keppel DC REIT，以及Mapletree Industrial Trust和Ascendas REITs等。在国内，目前专注于数据中心重资产业务的公司几乎没有，这个细分领域还处在形成的早期。

（编辑：核心网）

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