数据中心成投资新方向？新时代下的另类新资产

从目前国内交易案例来看，数据中心资产层面收益率较高，平均资本化率在8%~10%的区间，远高于传统地产。从成熟市场的经验来看，随着资本的涌入，资本化率会逐渐下降，价值增长潜力巨大。同时数据中心具有现金流稳定的特点，其部分面积可出租给主流的云服务商和IT服务商，以及大型企业的IT和研发部门等，租期较长，且由于基础设施费得投入用大，他们离开的成本(switching cost)高。在散租即主机托管(co-location) 的方式下，除了租赁机架外还可以提供增值服务比如维护保养、网络接入、软硬件的租借和管理等带来额外收入。

现金流稳定且拥有上升空间的特点使其成为机构投资者尽相追逐的目标。近年来，大型国际机构投资者均将目光转向亚洲和中国市场，包括华平投资集团、加拿大养老金等，这一趋势会持续和加速。

资本市场冉冉升起的新星

在全球范围来看，资本市场对数据中心该类资产持续追捧，公司估值高。在美国和新加坡，数据中心REITs的股价对净资产的溢价率以及股价对运营现金流(FFO)的倍数（图四、图五、图六）都在各类房地产类别中处于最高水平。新加坡的Keppel DC REITs 在IPO时市场估值高于其资产价值9%，目前该溢价率已升至30%，表现远高于其他房地产资产类别。

图四：美国REITs按资产类别

数据来源：Green Street Advisors 数据截至2017年6月1日

图五：美国REITs按资产类别

数据来源：Green Street Advisors 数据截至2017年6月1日

数据中心的投资策略

在投资过程中，数据中心物业标的选择要多方考量。

如同商场要选择在人流集中的地方，仓库选择交通枢纽的位置，数据中心需要选在数据和网络干线交汇的地方。中国公用计算机互联网在国内的核心节点城市位北上广以及沈阳、南京等数个城市；且北上广是主要网络的国际出口所在城市，网络的延迟（Latency）最低，数据流量和网络带宽最大，需求也最大。这些城市往往科技人才储备充足，对数据中心日常维护和增值业务等服务更容易开展。

此外，离下游客户近，互联网公司主要相对集中城市的数据中心价值较大。下游客户多为互联网企业、银行、保险、电力等大企业，这些企业总部往往集中在北上广深等城市。在这些城市建设数据中心，将能够直接与客户沟通，方便响应客户的需求，及时解决出现的问题，方便维护和保证数据安全。

在现有的行业架构中，核心节点城市的大型数据中心起着关键作用，但随着数据生成和传播量几何级增长，在中国有超过42个超大城市情况下，可在核心城市周边部署中小型的数据中心。这些数据中心靠近终端客户，通过内容分布网路(CDN)，响应速度快，网络传输延迟可大大缩短。

在需求端，随着越来越多的终端用户使用公有云和混合云的服务，云服务会越来越集中到少数几家云服务提供商里，在中国以BATJ为代表的云供应商会成为未来数据中心的主要租户，他们的定价权毫无疑问会加大。投资者应着力构建资产包以在供应端增大议价能力。

政策也是投资策略要斟酌的一大关键要素。一线城市由于能耗和土地限制，要获得大型数据中心难度越来越大。例如北京市政府在2014年7月发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录（2014年版）》，限制新建和扩建数据中心。所以在选择进入城市时应重点关注其政策导向和能源供应是否紧张。

另外，工信部颁发的数据中心运营牌照仅颁发给国内企业，所以部分已经赴国外上市的数据中心服务商往往采用VIE架构规避该政策壁垒，或者可与有牌照的运营商合作进行投资。

结论

数据中心拥有巨大的吸引力，但进入壁垒远高于传统的房地产类型，需要专业团队来进行管理，包括自身的技术门槛、对资金实力的要求以及对市场洞察力。对于新建的数据中心，在进入稳定现金流前有较长的建造期和培育期，即使在进入稳定期后资本支出也较大，对投资者财务能力提出了较高的要求。

综上所述，数据中心作为新兴的房地产投资，在中国目前还处于起步阶段，随着未来数据量持爆发式增长，这个细分领域毫无疑问会有跳跃式发展。

在这良好的基本面下，投资者可考虑以不同方式，如设立数据中心房地产基金的方式逐渐构建数据中心资产包，并可阶段性引入投资机构投资者，或通过最终上市等方式实现退出并获取良好回报。

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（编辑：核心网）

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