公寓行业价值严重低估 如何发掘新增长点

最近有个概念很火：价值洼地。通俗讲就是在当前的时间点，潜力被低估的地方。套用到房地产，相对于房屋买卖、商业区用地、酒店、孵化器等较为成熟的房地产相关领域，公寓行业正处于价值洼地。

公寓的短期波动与长期展望

公寓经历爆发式的增长期后，进入调整阵痛期。2018年后，租金差薄如纸，暴雷频发，产品同质化成为困扰公寓发展的三大病灶，也成为公寓进一步发展的契机：规范的市场环境会减少”劣币驱逐良币“现象的发生，真正在做公寓生意的伙伴们得到了更好的发展空间。

华菁证券研究所的报告显示，公寓行业的租金GMV（成交总额）2017年10201亿、2022年22695亿， 2027年49781亿。

艾瑞咨询《中国长租服务行业研究报告》显示，中国的长租公寓行业与美国等城市化充足的发达国家相比，在房产交易中的租房规模占比、房屋租赁比例（中：美=18%：37%）、租金回报率（中：美=1.5%：5%）以及长租服务体系的成熟化等多种维度上，仍有较大差距。

长远看，公寓虽然资金周转慢，但它贵在稳定、杠杆低，财务模型更健康。想要做好公寓，需要经营者更精细化地耕耘，不要被眼前的短期波动迷惑，盯紧公寓行业的利润增长点，充分放大、利用。

公寓的利润来源

传统的公寓利润来自两个维度，其一，越来越薄的租金差；其二，装修差价，但有于在装修材料、施工、过程管理、金融工具上需要很强的管控，中小公寓不易操作。

公寓新的盈利点开始聚焦于：1流程管控，2租客服务，3经营核算，4金融资源对接。想挖掘这些利润点，必须得靠管理系统，精细、统一、全面的公寓管理系统，即“新生代的公寓智能化管理平台”

新生代公寓智能化管理平台

公寓需要的是在成本允许下尽量大而全的解决方案。因此”新生代公寓智能化管理平台“除了必须具备完善的在线经营管理功能模块外，还必须具备用户成功、安全稳定、高集成轻应用以及开放性等特点。云丁背靠行业领先的公寓智能管理硬件供应商优势，推出了“新生代公寓智能化管理平台”产品“安心住”，通过严格的流程管理控制、赋能组后服务体系、科学经营核算及金融对接，挖掘公寓新的利润来源

严格的流程管控系统：包括签约在线化、支付在线化、软硬件一体化、流程标准化。

签约在线化：杜绝线下签约的可能存在的过度承诺、真假合同、帐期挪用、新租改转租等问题；并且通过支付宝这样的工具联动，实现实名认证、人脸识别，打通人证合一，满足公安系统的的安全要求；

支付在线化：一方面租客可自行使用信用卡、花呗等信用系统的分期功能；另一方面统一的支付入口，公寓账目管理清晰，告别以往混乱的账目核对工作，提升工作效率；同时也有效杜绝业务人员经手资金可能存在的挪帐期、隐瞒营销、隐瞒定金等中饱私囊的行为；

软硬件一体化：统一端口调用，不论使用还是管理，都更直接、简单、方便，且更加稳定；

流程标准化：通过标准化、完善的流程管控，解决跑冒滴漏的问题，解决人工效率低下的问题

赋能租后服务体系：保洁、维修、投诉等租后服务体系全面在线化管理。

服务是长租公寓中长期重要的竞争力所在，服务质量关系到租客满意度及续签率。重庆某公寓租后服务口碑好，续租率和用户转介绍率之和高达57%。每次退租的损失包括再招租的空置期成本，购买流量的成本，和出房业务提成，续租节省大量隐性成本。

租客通过轻应用，在线报修和投诉，系统自动判定工单，安排管家或维修人员上门。公寓管理者在系统中可随时查看工单进展和租客评价，全面了解租后服务状态，当遇到投诉率较高或维修工单较多的房源时，能及时跟进，做出有效的管理动作，如安抚租客、处罚/更换管家、督促维修上门等，提升租客满意度。

科学的经营核算：避免现金流风险、减少财务人员投入，辅助精确的经营决策，对外呈现通用规范。

避免现金流风险：以系统数据为依据，通过标准的财务核算逻辑，做出准确的现金流分析和预测。针对金融贷款、过年、收房等风险场景的财务模型，方便公寓判断资金风险，合理做出资金规划。

减少财务人员投入：统一的收款路径，系统收款并呈现账单，租客、管家和财务间不再需要重复多次的对账沟通。一方面节省大量人力和时间，同时也避免争端及租客的不满情绪。毕竟租客不愿被打扰。

精确的经营核算：核算每间房每天的利润情况，实现性强、准确度高，将收房、装修、买流量、服务等各项业务，都给予准确的经营指标指导，辅助管理者决策。

呈现通用规范：以标准规范的财务准则为基础的核算框架，便于金融机构理解和信任公寓的业务及财务数据，促进金融机构与公寓交流、互信。在行业时机成熟的时候达成合作。此功能完美服务于金融资源对接。

金融资源对接：如上段。

但这样的管理管工具依然不能称之为“新生代公寓智能管理平台”，因为它缺少灵魂：用户成功，共赢思维。

安心住：云丁的用户成功解决方案

业内很多人都说做系统很累、很难，很奇怪为什么云丁要自己做系统、做平台。云丁安心住负责人罗璞先生举了3个例子：

A 云丁18年上线了一个新品——插座电表。通过更换每个房间内所有的墙面插座，实现每个房间的用电管理，可避免改线操作。但市面上的管理系统都无法对接这款产品，因为那些系统底层默认每个房间只能有1个电表，不可以多。很多公寓想用这款产品，却因此放弃了。

B 云丁智能门锁在租期管理上，可以实现租期到期后自动冻结租客密码。租客缴纳房租后，系统自动解冻。可某个第三方系统，只能实现租期到期冻结，不能实现续租后解冻，必须公寓管家登录系统手动操作。很多公寓给我们反馈，我们追着系统方对接开发，但时至今日依然没有实现。

C 云丁客服经常会接到公寓和租客投诉，充了电费的电表不通电。经核查，大都是因为对接的第三方系统出现不明原因的延迟所致。

罗璞表示，公寓对平台系统还有很多诉求，但是行业现阶段都没有实现。那么云丁为什么不去满足他们呢？所以云丁怀揣帮助公寓用户成功的初衷，尝试着开发了这样一套“公寓资产管理服务整体解决方案”产品：安心住。

并且，云丁做这种产品也有着天然的壁垒优势。

云丁“公寓资产管理服务整体解决方案”的优势

1、业内首个软硬件一体化平台，系统更稳定、功能更全面、管控更有力

安心住实现了从智能硬件到管理服务到运营赋能一体化体验。

（编辑：核心网）

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