优客工场上市：不讲“二房东”的故事讲什么？

优客工场于2015年4月由前万科集团高级副总裁毛大庆成立。成立以来，优客工场凭借毛大庆资深的地产行业背景和强大的融资能力，先后得到创新工场、红杉资本、真格基金等众多明星投资公司的投资，并拿到多个地产企业的投资。

作为国内该领域“独角兽”明星企业，优客工场在近些年发展迅速。从2017年4月到2018年11月，在一年多时间里，优客工场先后并购了洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、火箭科技等10家企业。

从一开始，包括优客工场在内的一众联合办公空间企业，就被称为WeWork的“中国学徒”。很快，以烧钱为引擎推进的联合办公空间，在日渐趋同的商业模式中，头部企业凭借自身的拿地、拿融资的能力，迅速跑马圈地，小规模共享办公企业则陷入烧钱的恶性循环，陆续因资金不足、经营不善出局。除了优客工场之外，中国联合办公赛道上的明星企业还有WeWork中国、梦想加、氪空间等。

从WeWork的IPO事件中可以看到，市场投资者对亏损的公司已经变得非常警惕，尤其是那些还没有明确盈利方式的公司，泡沫正在慢慢破掉。梦想加创始人王晓鲁表示，公司最关注的指标应该是盈利能力，所以做好各个阶段的成本控制、社区成熟周期做到更短、产品更受用户欢迎，比起规模扩张更重要。

从优客工场的招股书中也可以看出，他们正在避开的事情是，向资本市场讲一个和WeWork类似的故事，而更追求稳健发展、更关心盈利也是这次招股书试图展示的重点。

只不过，对标华住集团依然是一次冒险的做法。虽然二者都曾被质疑为“二房东”，都属于空间运营管理。一方面，两家企业面临的市场并不相同：优客工场面对的是企业用户，而华住集团面对的则是消费者用户；另一方面，联合办公相比酒店行业，消费频次低了很多。

优客工场还需要面对的难题是，之前据亿欧调研数据显示，只有当联合办公出租率平均达到85％时，才能保持盈亏平衡，但对于联合办公企业而言，单体项目85％的出租率并不容易做到。

在Stories创始人、小村资本合伙人梅晨斐看来，针对中美市场差异，中国市场需要的是高性价比的“联合办公”产品。“联合办公是房地产品类，关注地段、价格、设计、招商和运营，能够放下身段承认自己做的是房地产的事情，才能把中国市场做好。“

“联合办公是一个很大的行业，对大家来说才是刚刚开始，未来会有特别大的发展空间，越来越多的企业，会选择联合办公的场景或者解决方案去满足办公需求。”王晓鲁说。墨社创始人张帆也认为，联合办公的重点，是提供优质的服务，“口碑和品牌会决定这个企业能走多远”。自2015年进入联合办公行业以来，他的观察是，2020年，联合办公的市场会有一个新的发展——80后进入中年，更知道选择什么样的空间能给公司和员工带来价值。

据优客工场招股书中Frost＆Sullivan的数据显示，包括租赁收入和服务收入在内的中国联合办公空间市场规模从2013年的11.7亿元人民币增长到2018年的174.1亿元人民币，复合年增长率为71.7％，预计到2023年将进一步增长至1322.8亿元人民币，复合年增长率为50.0％。

2013-2023年中国共享办公空间市场规模

张远认为，优客工场新故事的逻辑也正是基于此。在盘活资产端物业资源、满足用户端需求的情况下，证明这门生意成立。而在这个大赛道上的持续摸索和不断优化会更加重要。（来源：燃财经）

（编辑：核心网）

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