融资五百万美元活了十年，这家联合办公是如何做到的？

摘要：在联合办公行业，除了像WeWork这样巨额亏损的“烧钱”公司，还有像创富港这样盈利状况良好、现金流稳健的异类。

在PropTech研习社6月份推送的《揭秘孵化器真实盈利能力：过半数靠政府补贴“输血”》一文中，我们复盘了9家新三板孵化器挂牌后的经营表现，结果却出人意料：最低调的创富港实际上是最赚钱的一家。

而且最近我们也一直从业内人口中听说，创富港准备冲击香港IPO。

对于这家低调又赚钱的公司，好奇心之火在我们心中燃烧。我们想办法联系到了创富港创始人兼CEO薛春、创富港副总裁唐伟以及创富港北京公司总经理郭建聊了聊。

聊完之后，我们对创富港这家神秘的公司有了不少新的认识，比如在2015-2017年期间，创富港其实是有意在控制发展速度以备创业板上市，纳什、优客等同行都曾打过收购创富港的主意。

如今，这家低调的公司确实正在为登陆资本市场做准备，这一点得到创富港方面的确认。

那么，这么一家低调的黑马，是如何在联合办公的洗牌浪潮中逆流而上的呢?

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低调着赚钱

创富港赚钱吗?赚。

有多赚? 2017净利润2300多万元，2018年3100多万元。创富港副总裁唐伟告诉PropTech研习社，这个数据的背景是基于标准的“权责发生制”核算，大量预收款未计提收入，此外，2018年创富港新店面积扩张了44.6%极大地影响了净利润。

乍一看，这个数字在动辄月租金成交额数亿元的头部联办阵营里，几乎是洒洒水。但从净利润来看，能取得创富港这样亮眼数字的选手并不多。

要说创富港赚钱的秘密是什么？其实非常简单，就是不烧钱，不盲目跟风扩张。

业界其实从前年就一直在讲，联合的亏损都是扩张式战略性亏损，只要停止扩张，现金流马上回正。

这句话是没有错，但也得看这些联合办公企业所经营的老店是否有足够的盈利能力。创富港创始人兼CEO薛春跟PropTech研习社透露，以目前创富港的规模及经营水平，若是停止扩张，每年大概有1.5个亿的现金流。

看起来这么简单，那创富港还有研究的必要吗?

有。

尽管烧钱有烧钱的玩法，但不烧钱的结局往往不那么乐观。要么归于头部几座大山，要么收缩战线重回单店经营模式。

在这样的商业格局中，创富港从中突围，实属不易，也令人惊奇。

在见识了WeWork、优客工场、氪空间为代表的“撒币”模式后，我们来看看“省钱”模式下的联办选手，如何在这轮洗牌大战中生存下来。

2 、 IT 基因致胜

创富港创始人薛春是一名地地道道的IT男，在创办创富港之前，薛春先创办了服务于金融机构以及企事业单位的软件公司文正明，这使得创富港打从出娘胎起就带有浓浓的技术基因。

创富港副总裁唐伟告诉PropTech研习社，创富港自建IT团队，每年在IT研发上基本都会投入1000万的研发费用。

2018年创富港的出租率达到96%，这么高的出租率，甚至让同行怀疑创富港数据造假。

但创富港持续的高出租率，也正是得益于IT技术的高投入。通过内部平台，全员可实时掌握每个分店的空置情况及对外营销参数，实现全员营销。

此外，通过大数据分析，创富港可以对每个城市未来15天进行营销预警，若有必要可快速反应提高营销广告的投入。具体来说，创富港推出了一个大数据营销预警系统，这个系统能够根据过去三个月的销售数据来推断未来的来电量、续约率、到期的房间数以及违约率等指标。一旦系统判定有可能出现出租率下滑，那创富港在相应的城市广告投放上就会加强。

与此同时，创富港在金蝶所提供的财务系统上面做了二次开发，使得创富港的业务系统跟财务系统是打通的，这极大的减轻了他们财务人员的工作量，财务无需做账，只需要核数据即可。

那有创富港一共有多少人的研发团队?

据创富港创始人兼CEO薛春透露，创富港自己的团队只有七八个人，外包团队有十几二十几个人，总人数在二十五人左右。

25人的团队做了这么多东西。要知道，类似的系统，梦想加、纳什等同行可配置了一两百号人的研发团队。

薛春告诉PropTech研习社，创富港只做核心部分，硬件部分全部外包，也就是说核心数据是创富港的，但是全部采用合作方式。

而PropTech研习社从创富港2019年半年报中发现，创富港的技术人员有16人。

3 、向 WeWork 拜师学艺

创富港眼中的自己是什么样的?

创富港并不认为自己是“低端”联合办公，在他们眼中，自己是妥妥的中档水平。

创富港副总裁唐伟告诉PropTech研习社，“在同行当中，我们可能打的确实是属于叫中档。目前2.0产品我们的定价模式是在中档偏高，然后同行比如像优客他们可能是属于高端的定价。如果用酒店来类比，优客可能是在四星级到五星级的标准，我们目前是定位在三星级左右，大概是这么一个定位。”

据了解，创富港第一代产品学的是雷格斯，每家门店装修投入之后两年回本，第二代产品学的WeWork，每家门店要有三年才能回本。

学习雷格斯可以理解，毕竟创富港和雷格斯同为服务式办公，可创富港为什么要向画风截然不同的WeWork拜师学艺?

2015年，因为看不懂WeWork的高估值，创始人薛春跑到美国西雅图的WeWork门店里呆了两天，经过两天短暂的考察，回国之后薛春就把创富港的产品从1.0升级为2.0。

薛春告诉PropTech研习社，WeWork的本质就是对空间使用效率非常高，设计非常节制，WeWork对整个空间的使用效率是超过创富港的1.0产品，而创富港2.0产品就学习了WeWork。

那WeWork的高空间利用率具体体现在哪些方面?

唐伟指出，第一个是WeWork对房间的分割，第二个就是WeWork空间的复用式非常强的，比如说空间既是开放办公位又是一个活动区，第三是WeWork一般拿的都是整栋楼或者一整层，在功能区的规划上可以利用很多地方。

唐伟表示，创富港1.0的门店都是一千平左右，这也意味过道还有很多空间是无法使用的，但WeWork是可以做到的，WeWork单体规模大概是几千平，实际上是它对面积使用效率是有要求的。创富港2.0产品定位成3000到6000平也是这个原因，面积使用效率上会提升很多。

创始人薛春去完美国考察后发现了WeWork的几个秘密：“美国人的身高是一米八两米，WeWork的过道可以设计成一米宽，我们国内都设计不了，这是第一个。第二个，一米的过道并不觉得拥挤，还有一个是他用大面积之后，其实是有几个优势，第一租期长了，第二个是使用率高了。第三是公用空间虽然绝对面积大了，但是公共空间的占比却下降了。”

4 、 从不打价格战

薛春告诉PropTech研习社，创富港从来不跟同行进行选盘的价格竞争，只要同行出价高就让给同行。“也就是说你要拿这个盘，你出价高，我不会跟着你出高价了，给你就算了。我们在深圳让了几个盘给毛总。

“我们的理念是客户明知道我的价格比别人低，他还要给我，我要这样做到这个状态。现在我所有拿了盘，永远是客户的最低价。这是我们选盘的标准，所以我们选盘难度较大。”

按照这个标准，会不会很难选到合适的楼盘，拓展成本会不会显著增加?

薛春告诉Proptech研习社，事实恰恰相反，这种选盘标准下的拓展成本最小，投资回报率最高。

那业主为什么肯将楼盘低价租给创富港?

薛春表示，如果房东愿意去冒风险租给别人，那么他获得一个风险溢价是没关系的，但是房东如果想安稳，那可以找创富港。道理很简单，如果租客跑路，这不是一个月免租期能搞定的，后来肯定有一堆烂事。

可见，创富港的能力在于精细化运作，通过租客的低违约风险来换取一个低的承租价格。

创富港不光在选盘上精打细算，在佣金上也是能省则省。

据了解，创富港给到中介的佣金还不到优客等业内同行的一半。这么低的佣金，为何还有中介愿意跟创富港合作呢?

（编辑：核心网）

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