【O2O研究】房产互联网产品如何进行优化？

这才是移动互联网平台的价值，所有中介公司都可以简捷的成立自己认可的细分房源联盟，学区房联盟、地铁房联盟、别墅联盟、ACN联盟等等等。所有中介公司，都可以在单个联盟之下，选择继续合作或退出联盟。一段时间后，这个联盟平台，将会在中国广大城市形成千姿百态的联盟格局。这些千姿百态的细分房源联盟，共同构成中国特色的MLS。

为何是这种形态的中国式MLS？可能和张五常教授讨论的“县域竞争论”有关，张五常教授认为，中国经济发展的活力，在于县域之间的政策竞争。

中国式MLS的道理与之类似，简化后的ACN制度，可能适用于一二线城市的某些细分市场，在二、三线城市开展工作时，链家、中原、我爱我家的门店怎么就不能参与一些小型中介公司所制定好的、已被证明好用的合作制度？

3. 成交定金平台

平台必须把控合作成交的资金流、证据流。如前文所述，「带看成交率」也是中国式MLS的核心指标。这个指标里最关键的就是成交数据。对于中国MLS而言，为了保证合作各方的公平，所有合作带看的成交的资料和定金，都需要上传和支付到平台，统一严加管控。只有第三方掌控定金，带看合作的分佣由平台第三方管控，才能保证合作的开展。这是中式MLS的第三个关键。

在这三点基础的中式MLS，对于经纪人而言，就能形成类似学术界“同行评审”的机制，基于合作成就的客观数据和主观评价。这些合作数据的外部化，将会成为经纪人吸引客户、吸引业主，甚至优秀经纪人被其他的经纪公司高薪挖角的关键指标。这才是中介能效工具，应该去做的事情。

2.4 新房营销渠道：Max转介绍价值，Min合谋腐败

一二手联动的关键点，都在上图的公式里。而其中最关键的，是如何在房产经纪人和置业顾问之间，形成最好的衔接，那么，请见下图：

在合作之中，比如要用明确的指标，来引导双方的优选。逐渐淘汰不负责的经纪人，例如报备100次、带看5次，成交0单的、同时也规避不合适的置业顾问参与合作。这个双向选择的转推流程，才能形成最高的转推率。

其中的要点，是必须反作弊。反作弊是多方面的。

一方面，要防止置业顾问与房产经纪人串通，内场客转外场客。最基本的设计，我建议采用随机转推机制，利用随机变量、利用案场顾问之间的竞争机制，形成自动的反作弊流程——另一方面，也不失效率：在优选顾问中，不能选择到个人，只能选到范围，这个范围和规则，由案场方确认。

第二方面，是必须规避下家飞单的问题。

需要防止案场内部的套利，这是平台特别核心的问题，必须要坚决保护经纪人的劳动成果——在案场里，套取经纪人的客户，私下飞单后以谋利。

这里，最基本的设计，就是必须一对一的委托。也就是说，客户的电话号码，只能有两个人掌握——并且上家也需要口头沟通过情况以后，再确认号码报备案场。

其他的系统设计，还包括评价机制、投诉机制之类的设计。但最核心的设计，还是在报备电话之前的预防措施。没有预防措施、不从基本流程想办法，转推流程的效率高不了。

总而言之，新房营销渠道的关键，是在公平、公正、公开的基础上，在「带看成交率」这样的核心指标引领下，形成优秀经纪人和案场工作人员合作。人际合作的必备条件，必须符合人类对于”社会正义“的人生追求，任何道德上的妥协，任何对相关腐败行为的容忍，都将导致平台的失信。

2.5 中间人门户：多维市场细分、多元市场定位的经纪人门户

经纪公司的门户，为什么固守于社区楼盘维度的专业化，不能把经纪人在学区房、别墅房、改善房、刚需房等维度的成交、带看、登盘的数据放出来？让客户、业主快速找到真正适合他自身供需诉求的、有市场细分、专业的房产经纪人？

2.6 业主工具：业主优选经纪人，Hold on 带看申请的强控平台

为何业主平台，必须拘泥于直销，必须和中间人划清界限呢？为什么要忽视绝大部分业主希望强控制的和房产中介进行合作的主流需求？如果业主把最能接受看房的时间和要求都输出到平台，是不是可帮业主接纳和有控制的查看可信房产中介的合作呢？（待续...）（来源：人人都是产品经理 文/陈琨元 编选：）

（编辑：核心网）

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