【O2O研究】房产互联网产品如何进行优化？

从产品战略角度看起来，就是放弃此类产品中的「销售」导向，替换以更先进的「营销」导向。如果经纪人工具，都不能采用统一的正向指标，帮助优秀经纪人的优质行为被管理层和市场认可，而局限于埋头致力于提高经纪人获客和快速转化的能力，那只能用「平庸之恶」来评价。

另外，为什么要把企业微信、钉钉等移动办公工具归入本类？

除了我期待有的颠覆级方案出现以外，现实里，它们已在释放房产经纪行业的解决方案。这些办公工具依托阿里、腾讯的系统能力，已经触达广大经纪公司了。

中介SaaS供应商总是自觉自身的门槛很高、客户切换房源系统很困难。但是历史并不支持这种坚信：被微信淘汰的SP短信运营商，也曾经坚信大众不发短信不可能，对短信业务的收入充满迷恋和不舍。

此领域里，值得一提的是易居房友。

易居李国平先生所主推的基于“无房找客”和“无客找房”的资源整合功能（友房公盘），和2019年初张小龙在微信年度公开课4小时演讲中对企业微信提出的设想有所契合。

张小龙大神的原话如下：

企业微信如果定位为公司内部的一个沟通工具的话，我认为它的场景和意义会小很多，只有当它延伸到企业外部的时候它才会产生更大的价值。

那么，在中介能效工具类别，什么是延伸到企业外部的最佳功能呢？是资源整合功能么？

我们都知道，真正好的创新往往是非常「极简」。那么，是否存在比友房公盘更加简洁、交易成本更低的合作制度？这些新的工具的外部效应，能够颠覆中介人的舆论认知么？

1.4 新房营销渠道

多多卖房、房江湖、销冠经纪、居理新房、吉屋、58爱房等。这个领域，主要又分为几乎直接竞争的三小类。

第一类，自建新房经纪团队（同时也是内容运营团队）、自建推广门户，向新房项目直接导入客户的居理新房模式。这个模式真是“当红炸子鸡”呀，具有相对较低的单位吸客成本，较好的、可控的客户服务体验。但这些种种优点，都不是支持居理新房成为“当红炸子鸡”的充分理由。

第二类，以多多卖房、房江湖、销冠、吉屋等为代表的一二手联动平台。目前，这些平台最大的特征，用世联行陈劲松先生的话讲，就是利用合谋瓜分了新房营销渠道6%的营销渠道费用（注意此费率高于政府规定的二手房中介费率）。

房多多段毅早前就曾承认类似内场客转外场客这样的痼疾，90%房产电商都无法避免，并表示只是通过零容忍的管理、提前一小时报备、开发商系统对比号码来规避——这些不涉及产品核心流程的管理措施，落地成本高、收效甚微。

有的读者可能还是不明白什么是内场客转外场客类贪腐投机恶习，这里解释一下：原本直接到访、准备买房的客户，被合谋操作成新房渠道转介绍到场的客户，原本只有1%的代理费用，转眼变为6%的渠道费，由合谋者瓜分。

其实，这种腐败方式远比想象的复杂和严重。想起我做中介的2014年，市场也不好，驻守累了在案场外抽烟休息，凑巧听到一位置业顾问一个劲打电话。

仔细一听，她下班后拿着不相熟的中介人带看报备所留下的客户名单，挨个拨电话许诺优惠、飞单给自己熟悉的合作中介。我怎么就不熟识她呢？——根据墨菲定律：如果事情有变坏的可能，无论可能性有多小，它总会发生，也就是说，只要有投机谋利的空间，现实就会有比《无间道》还精彩。

其实，这类问题怎会无法解决呢？

平台方得以自立的权威，就在于直面对峙参与者的贪婪。平台方如果不能充当囚徒困境中的黑社会，来维持秩序，那么开发商和购房者凭什么交保护费给您？

正是因为这些一二手联动平台的整体不作为所导致的低效，导致了开发商的投资人和高层管理者整体上对新房渠道的不满、购房者对现有的新房渠道路径的各种怪相充满疑虑。

这些，才是居理新房有能力去请大学生做新房中介，光明正大争夺这个6%的原因。

第三类，则是由新房代理公司和开发商组织的一二手联动平台。例如同策、世联行、安居客合作的58爱房的一二手联动平台，实际上世联行也有自己的联动平台，例如世联集客App和世联集房App，开发商也建立了自己的平台，例如碧桂园的凤凰同盟汇App。

第三类平台面临的问题，简析起来两点：

一是房源渠道准入严格，造成房源不全面、楼盘覆盖率低、难以形成平台发育所必须的同边网络效应。

实际上这也是以前的链家、现在的贝壳找房需要解决的关键问题：在现有政策下，能公开的、获得房东正式委托的真房源，占比总归还很小。后台里的房源都不能完全展示，何谈覆盖率？在新房渠道领域同样存在这个问题。

二是客户验真查验比较严谨，没有第二类渠道平台那么容易“搞钱”——不贿赂、不流水给合谋的中间人和内部人，虽然规避了不当获利，但也降低了可供转介的总客量。在「有奶就是娘」的渠道里，就容易被架空而边缘化。

降低了总客量以后，唯一的出路，就是提高转化率了——这里我得引述（吹）一下本人的经验。虽然一手联动和一二手联动略有区别，因为置业顾问转介绍所能分享的代理费实际很少，即使加上同策集团所另外奖励的2000元/单的奖励，也远不及渠道奖励的诱惑……所以，入职的时候，「同联宝」不被各方看好。

但通过一系列创新设计，大幅度提高了转介绍成交的概率，而且设置了不失效率的防作弊规则取得了经营层的支持，最终成了内部转推的利器。（第二部分会详述）

（编辑：核心网）

【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容!