【O2O研究】房产互联网产品如何进行优化？

正当获利辛苦，不是问题；作假作弊的赚钱方式，也要支付巨大的精力心理隐性成本（一个前同事，业绩优异的某中介人小林，非常擅于“做状况”，大概相当于做中介的同时必须兼职写剧本自己演；大赚两年后，太累只能转行去卖奶茶）。

关键是：如何让正当获利的转介绍胜算，变得最高，把转介绍的工作成本，弄到最低。

这像张震在《绣春刀》里所说的：“坏人横行无忌，只能怪好人无所作为”，当好人需要更为高妙的刀法。这还让我想起，当中介时的一个梦境：乔布斯谆谆教导一个小孩说“重要的不是去消灭消极面，而是让积极面不可拒绝”。

从制度战略维度上看，要有更高的成交率必须基于完美的人际合作（按照奥地利经济学派的定义，资本主义不正是人际合作的扩展秩序么？），置业顾问和经纪人到底应该如何合作？如何生成合格的市场信号，让优秀而正直的经纪人能够和优秀正直的置业顾问进行不能作弊的合作？如何让经纪人和置业顾问在多次重复博弈中，形成同行评审数据，来引导高效合作的发生？如何从根本上，克制内场客转外场客、飞客飞单等领域痼疾？

1.5 中介公司门户

链家、我爱我家、中原找房、麦田在线、悟空找房都在本领域。这类产品作为经纪公司的房源门户存在。在产品维度考察，让人遗憾，还是更多拘泥于房产流量平台的功能部署，例如基本都跟进了VR看房的功能。

当然，不被重视的企业IT部门要能被允许尝试创新功能本来就很困难，不出错就不错了。但是经纪公司的竞争是激烈的，不仅激烈的争夺顾客、还要激烈的争夺优秀中介。

如果要巩固中介公司的市场地位，在细分领域、区域布局中的竞争优势，就必然突出单个经纪人难以模仿的竞争优势。如何才能促使客户在企业品牌认知基础上，形成对单个经纪人的特定认知呢？是否存在更好的方式，帮助优秀中介在内部门户里获得更好的、更多元的品牌认知？如何系统地支持经纪人在公司门户下形成个人竞争力？如何才能通过市场信号的积累效应留住优秀经纪

1.6 业主工具

秒卖房、大房鸭、买卖房、六六直租、叮咚二手房、宅猫找房等App。此类产品的核心用户是业主。从现状看来，称为「业主直销」更为严谨。

「业主直销」的需求确实存在：做中介时，一个优质房源业主，因其报价较低、性价比高，上午刚挂牌后，就因为本区域同行连番轰炸（号码流出），当天就关机拒接了。所以，业主直销得以存在的理由，并非省中介费这么简单。

业主可能真的需要一个平台，来代表自身的立场，但这个平台就必须完全拒绝中间人么？简单的拒绝中间人，是不是就像是因噎废食呢？我期待能够有更多业主参与的、形成网络、具有力量的平台，它将采用“不可预期”的巧妙方式，开放性的、向业主提供更深入的价值创新。

综上所述，我将本领域的产品分为了六类：非房流量平台、房产流量平台、中介能效工具、新房营销渠道、中介公司门户、业主工具。

这六大类别，在产品功能上虽互有交叉，但所面向的目标用户、用户场景以及使用场景里的核心需求，都有清晰的、相互独立的定义。

从整体的战略格局考量，我认为，仍处于群雄逐鹿的初期——目前覆盖率较高的58同城/安居客集团，就像东汉末年的黄巾军一样。他们领先，只能证明此领域充满机会。

“一个神奇的网站”和“苍天已死，黄天当立”的宣传口号类似，皆属玄学，掩盖的只是毫无价值追求、只图逐利功利的战略使命。

类比来看，三国时，曹魏得天时、孙吴得地利、蜀汉得人和，竞争中总会存在一些关键因素，诸侯如果能够充分认识，就能独霸一方。这就是我第二部分，想尝试揭示的。

二、房地产+互联网六大类产品的产品战略和产品弊病

2.1 非房流量平台：帮助所有人，马上去看房

日活千万的产品，用户中已经存在大量购房者、大量业主、大量经纪人。他们在今日头条、淘宝、京东上闲逛时，从用户画像角度考虑，更多属于“小闲”客户。

大流量平台最佳的切入口，就是小闲用户各种轻度的看房和放盘需求。从房产买卖的流程看起来，这种需求处于买房和买房的前期、探索期。

我知道大家可能会问：VR看房不是更好么，干嘛非要用户现场去看房呀？

这不对的。在购房售房中漫长的前期考虑过程中，主要是综合权衡在房门外的各种环境因素，例如区域格局、配套、学区、交通、环境、小区、物业等等现场因素。

在此过程中，真正最有效率的理想模式是：客户留出一个完整时段，例如周六13：00~18：00之间，然后选好五套不同小区的同类房源，也许需要对接五个不同的经纪人。周六时，以每一个小时看一套潜在房源的节奏，进行综合评估。

这种最理想的看房体验，才能快速推动购房者的采购流程：不光推动客户形成对房屋价值的个人判断，也帮助客户形成对中介人的对比判断——也只有分时段的带看预约平台，才能实现这个体验。

一个百无聊赖的前期购房者，怎么不能顺手申请一个下午就能成行的共享带看机会？一个正在考虑卖房的前期卖房者，怎么不能放出一个小时的看房机会，先让客户或中介来聊聊呢？公司上班的繁忙工程师，怎么不能约一个中午12:30半可以带看的在公司附近的房源，工作日顺路就去看了？作为职业经纪人的繁忙业主，怎么不能挂出下周三晚上返回老家，可以接受带看需求的看房邀约？为什么不能让经纪人，把已经约好的带看机会，分享到平台里，接受共享的带看邀约？为什么要让经纪人长期处于带看焦虑之中，而缺乏备案？为什么业主不能验证了产权证明以后，登记一个长期可带看时段，可集合的位置，发布在平台上，每天晚上20点，从8个看房申请中，hold on其中某一个靠谱申请？

（编辑：核心网）

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